Bygningens tekniske konstruksjoner, og infrastruktur med hensyn til røropplegg, ventilasjon er i hovedsak fra byggeåret.

Sameiet skal starte med betongrehabilitering, oppstart ca høsten 2022. Se punktet sameie for info.

Bygning fundamentert med betong til antatt faste/stabile masser/fjell.
Betong grunnmur.

Byggegrunn antatt av fjell. Ikke ytterligere kontrollert/vurdert.

Bærekonstruksjon og leilighetsskillere i betong.
Etasjeskillere i armert betong.

Nyere innsatspeis. Rehabilitert pipe. Dokumentasjon fremlagt. Peisen fungerer i følge eier.

Flatt tak med oppforet betongdekke, tekket med membran.
Konklusjon ikke vurdert da dette er felles anliggende konstruksjon for sameiet.

Nyere hvite lettdører med freste fyllinger.

Brannklassifisert inngangsdør fra byggeår. Balkongdør i samme utførelse og kvalitet som vinduer. Nyere terrassedør.

Yttervegger i betongkonstruksjon med isolert bindingsverk mellom bærende elementer.
Malt panel på veggoverflater mot terrasser og balkonger. Fasader i teglforblending for øvrig. Konklusjon ikke vurdert da dette er felles anliggende konstruksjon for sameiet.

Balkong og terrasse med støpte dekker som er flislagte. Karakteristiske
blomserkasse i betong på terrassen. Rekkverk i trevirke på balkongen.
Erfaringsmessig er terrassene et felles anliggende som vedlikeholdes i regi av sameiet.

Felles mekanisk ventilasjoon med konstant avtrekk fra begge bad og
kjøkken. Tilluft via spalteventiler i vinduer.

Oppgradert elektrisk anlegg. Sikringsskap med 7 jordfeilautomater.
Hovedsikring på 3x40 amp. overspenningsvern.
El-kontroll gjennomført i 2017. Sak avsluttet . Dokumentasjon fremlagt.

Det er lagt nytt rør i rørsystem inne i leiligheten. Rørfordelingsskap
plassert på det minste badet. Avrenningshull til rom med sluk.

Skjulte avløpsrør i bygget som ikke lar seg undersøke eller vurdere.
Dette er et felles anliggende for sameiet.

Varmt vann fra felles beredere plassert i kjeller.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2:

Vinduer: Pga alder.

Dører: Slitasje og elde på de originale dørene tilsier TG 2.
Nyere terrassedør har ingen større avvik. TG 1.

Bad 1 og bad 2: Løsningen viser at alle komponenter ikke er skiftet, deriblant sluk. I og med at sluket ikke er skiftet gis det noe redusert TG på konstruksjonen. Det er ikke avdekket noen synlige avvik på selve konstruksjonen selvom store deler av dette er skjulte konstruksjoner.
Selve membranløsningen kan ikke etterkonstrolleres.
TG ut i fra alder og observasjoner.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Selger opplyser om følgende i egenerklæringen:

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Begge badene ble pusset opp våren 2016. Kun av faglært.
Våtromsdokumentasjon foreligger.
Norpol / Nord Tom. Org. nr. 913 804 600. ¨

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Noe fuktinnsig i kulvertene mellom blokkene, utbedres nå av byggherre (Selvaag)

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Eltilsyn 19.10.2017. Anmerkninger utbedret og dokumentert.

Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
Styret har utarbeidet et skjema som må fylles ut av sameiere i forkant av oppussing/rehabilitering av leiligheter.
Nye eiere vil få dette tilsendt sammen med husordensregler og vedtekter ved overtakelse.

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger?
Skaderapport fra Opak ifbm rehabilitering av garasjeanlegget.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Det er vedtatt å utføre rehabilitering av garasjeanlegget, estimert oppstart høsten 2022. Finansieringen vil bli fordelt etter sameiebrøken + at sameiet tar opp et ekstra lån.

Bebyggelse

Bebyggelsen i området består primært av terrasseblokker, samt noe villa- og småhusbebyggelse.

Tomt

Fellestomt: 41322 kvm.

Store fellesarealer, pent opparbeidet. Asfalterte gang- og kjøreveier, plenarealer, trær og annen beplantning. Fellesarealene fremstår som åpne og luftige med flere interne turveier rundt Åsjordet.

Parkering

Det medfølger ekslusiv tinglyst bruksrett til garasjeplass nr. 85 i felles lukket garasjeanlegg.

I tillegg gjesteparkering, både på uteområdet og i garasjeanlegg.

Forøvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Lading av el-/hybridbil:
Beboer som skal lade el-bil eller hybridbil i sameiets garasjer, må selv bekoste installasjon av ladepunkt samt alle kostnader forbundet med dette, med egen elektrisk kurs fra sikringsskap med jordfeilbryter og tilstrekkelig kapasitet. Kursen skal ha en 16 amperes sikring. Egen kontrollmåler for ladepunktet må bekostes av beboer.
Beboer har selv alt ansvar for installasjonen, og vedlikeholdet av denne. Det er firmaet Wist Mikaelsen Gifstad v/Kenneth Christiansen på mobil 90503 175 som bistår sameiet med elbil ladere.
Christiansen opplyser på telefon til megler 23.05.2022 at ladeboks koster kr 19.500,- eller kr 23.500, avhengig av hvor langt unna plassen infrastruktur er.

Kontrollmåleren avleses en gang pr. år, slik at den enkeltes forbruk kan avregnes mot det fakturerte akonto-beløpet. Styret fastsetter akonto-beløpet. Beboer skal skriftlig søke styret om å få etablere et ladepunkt, og installasjonen skal foretas av autorisert installatør. Sameiet kan, hvis det ikke er tilstrekkelig kapasitet til å lade bilene, nekte å tilkoble flere biler til ladning.
Stikkontaktene i garasjene som var ment til motorvarmere, skal ikke kobles til el-biler eller hybridbiler.

Det finnes også offentlige ladestasjoner ved Åsjordet T-banestasjon.

Garasjeplassen eller garasjeplassene er en del av seksjonen og kan ikke på noen måte overdras eller disponeres over uten sammen med seksjonen.

Sameier kan leie ut sin garasjeplass / sine garasjeplasser til sameiere i sameiet.

Utleie av garasjeplass / garasjeplasser skal meldes til styret.

Adkomst

Adkomst fra Ullern allé. Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt ved felles annonserte visninger. Se for øvrig kartutsnitt i FINN-annonsen for evt. veibeskrivelse.

Oppvarming

Peis i stue. Elektrisk gulvvarme i hall og på begge bad. Ellers elektriske panelovner.

Sameiet

Leiligheten er en del av Ullernparken boligsameie. Sameiet består av 218 seksjoner hvorav en er vaktmesterbolig, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Det gjøres oppmerksom på at juridisk person ikke kan være sameier, kun fysisk person.

Det kreves ikke styrets godkjenning av nye eiere.

Det må ikke gjøres endringer i bygningskroppen, inkl. gulv, uten styrets godkjennelse.

Dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Det er båndtvang hele året på sameiets fellesområder.

Telia er sameiets leverandør av internett og tv. Selger har oppgradert internett hastighet + noen ekstra kanaler og betaler kr. 548- pr.mnd i tilegg som den delen som dekkers via felleskostnadene.

Motoriserte kjøkkenventilatorer må ikke kobles mot felles avtrekkskanal.

Ullernparken Boligsameie har en ansatt vaktmester, Tore Arne Mikkelsen.

Sameiet har avtale med Bentes Rengjøringsbyrå.

Det ble i 2021 avholdt dugnader 3. -10.5. og 11.-16.10, begge ganger med godt oppmøte.
Det ble utført generelt hagearbeid i begge dugnadene.

Reklamasjonssak mot Selvaag Prosjekt AS i forbindelse med kulvertene ble opprettet i 2019
og har også blitt fulgt opp av styret i 2021.
Styret har de siste årene arbeidet med kulvertsaken. Selvaag aksepterte å åpne kulvertene
for om mulig å finne årsaken til alle lekkasjene.
Selvaag har siden juni i 2021 avdekket kulvert mellom 123-121, 121-119 og 119-117.
Det ble konstatert at dekket som var brukt var noe ødelagt, men det var ikke hele årsaken til
lekkasjene. Derimot fant man at arbeidene var delvis dårlig utført samt feil utført.
Det var også lekkasje fra tre markterrasser.

Det vil bli gjennomført betongrehabilitering med oppstart i 2022.
Det er lagt opp til at arbeidene vil pågå i ca 2 år. Sameiet har et garasjeanlegg i 2 etasjer + 3 garasjer til.

Betongrehabilitering skal finansieres ved en kapitalinnkalling på inntil kr 40 000 000,- fordelt over 4 innbetalinger over en forventet tidsperiode på ca 2 år. De 4 ratene er på samme beløp.
Del 1 er nå fakturert, og for denne seksjonen utgjør den kr 55 692,-. Forfall 01.07.22.
Fakturaene dekkes av den som er seksjonseier på tidspunktet fakturaen har forfall, slik at om f.eks overtagelse er før 1.juli dekkes den av selger og om overtagelse er etter 1.juli dekkes den av kjøper.

I tillegg skal sameiet ta opp et banklån på kr 20 000 000,- som nedbetales gjennom de
ordinære felleskostnadene.
Styreleder opplyser i mail til megler pr. 23.05.2022 at sameiet venter med låneopptaket så lenge som mulig ut i prosessen. Renteøkningen under veis vil påvirke felleskostnadene, så de kan ikke gi noen sikkert tall på hvor mye felleskostnadene vil øke.

Det gjøres oppmerksom på at sameiet skal i gang med betongrehabilitering, se punktet sameie for ytterligere informasjon om finansiering og økning av felleskostnader.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 28 bnr. 1031 snr. 25 orgnr. 971278692 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Taklampe over spisebord følger ikke med.

Vaskemaskin, tørketrommel og høytalere kan kjøpes av selger om ønskelig.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1981/5919-152/105 Erklæring/avtale
03.03.1981
RETT TIL GARASJEPLASS NR. 85

1981/14068-2/105 Bestemmelse om bebyggelse
05.06.1981
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv
Overført fra: 0301-28/1031
Gjelder denne registerenheten med flere

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 63 505

Sameiet har følgende lån:

Lån nr. 9053 70 44909 i Handelsbanken er et annuitetslån med nominell rente 3,540%
p.a., effektiv rente 3,620% p.a.
Restgjeld pr. 30.04.22 er kr 11 205 166,-.
Lånet innfris i februar 2036.

Det gjøres oppmerksom på at sameiet skal i gang med betongrehabilitering, se punktet sameie for ytterligere informasjon om finansiering og økning av felleskostnader.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 32 478,-

Regnskap

Årsregnskap 2021 er utarbeidet av OBOS og viser et overskudd på kr 1 277 461, noe som er
ca kr 1 600 000 lavere enn budsjett. Hovedgrunnen til det negative avviket kommer av svært
høye fyringskostnader i 2021, noe som ikke var hensyntatt i budsjettet.
Sameiet har en samlet negativ egenkapital på kr 6 401 656 etter at årets overskudd er
overført dit. For nærmere informasjon henvises til note 16 i årsregnskapet som er vedlagt i salgsoppgaven.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Gro Skjønsberg Van Blerk
Jude Van Blerk

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 2 032 747 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 7 317 887 per 31.12.20

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning ihht kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

All utleie eller bruksoverlating skal meldes til forretningsfører på post@enqvist.no med kontaktinformasjon på leietakere.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 13.06.1983. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Forretningsfører

Enqvist Boligforvaltning AS

Regulering

Eiendommen ligger i felt B på en tomt regulert til byggeområde for boliger med gjeldende reguleringsplan S-2321, vedtaksdato 10.05.1978. Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for feltene A, B, C, D, E og Q, samt veisystem Øvre Ullern. Reguleringskart med bestemmelser følger vedlagt i salgsoppgaven.

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte regulerings-planene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

Offentlige planer

Iht. Oslo kommune ved Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er det p.t. pågående reguleringsarbeid i nærhet til eiendommen:

- Saksnr: 201708944 - Huseby - Vannbehandlingsanlegg - Ny vannforsyning i Oslo. Status: Planprogram fastsatt i Oslo kommune 6. juni 2018. Planforslaget ble sendt til offentlig ettersyn 01.02.2019. Foreløpig planlagt byggestart i 2020 med ferdigstillelse i 2028.

Om reguleringssaken/planprogrammet:
Oslo kommune må styrke sin overordnede vannforsyning med en bedre reserve- og beredskapsvannforsyning, samt tilrettelegge for å møte en betydelig befolkningsvekst i byen i årene som kommer. Mattilsynet har gitt Oslo kommune pålegg om etablering av en fullgod reservevannforsyning innen 1. januar 2028. Det er nå satt i gang et reguleringsarbeid som skal legge til rette for etablering av en ny uavhengig vannforsyning for Oslo kommune med ny råvannskilde, nytt vannbehandlingsanlegg og tilhørende overføringssystemer. Dette vil øke vannforsyningssikkerheten.

Se saksinnsyn for nærmere informasjon om pågående reguleringssak, samt infoside:

https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-oslo/berorte-omrader/

For øvrig ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1,25 % inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger kr 3.500,- pr time, markedspakke kr 25.000,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- og tilrettelegging 0,2 % ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca kr. 177 387,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361