Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Det ble på ekstraordinært årsmøte 28.10.21 vedtatt rehabilitering av øst- og vestfasadene. I tillegg skiftes inngangsdører som en del av prosjektet (vedtatt på årsmøtet 2022). Rehabiliteringen er estimert til kr. 120.000.000,-. Mesteparten vil lånefinansieres og det resterende vil bli innkrevet fra seksjonseierne.
Iflg. styreleder:
Ovennevnte rehabiliteringsprosjekt av øst- og vestfasadene er igangsatt, og prosjektet vil ferdigstilles om ca. 2 år.
Mht. finansiering hadde sameiet i august en kapitalinnhenting fra seksjonseierne på kr. 20 mill. På de resterende 100 millionene har sameiet fått lånetilsagn fra Obosbanken som vil bli fordelt på seksjonseierne og nedbetalt via fellesutgiftene.
Nedbetalingen vil ikke tre i kraft før prosjektet er ferdigstilt. Sameiet har søkt om IN-ordning på lånet.

Større vedlikehold og rehabilitering i sameiet
2019 - Betongrehabilitering i garasjene + oppgradering av balustradepartiet
2018 - Membran balustrade Vækerøveien
2014-2016 - Gavlveggprosjekt
2012-2013 - Ventilasjonsanlegget - skifte av vifter og rens av avtrekksløpene
2012 - Ny membran balustrade Vesteråsveien + nye varmtvannsberedere + vedlikeholdsspyling i kloakkrørene
2011-2012 - Oppussing av trappeoppganger
2009-2010 - Takrehabilitering

Skoler

Sokner til Lysejordet skole

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Leiligheten disponerer kjellerbod ca. 5 kvm - areal iht takstmannens måling.
Det foreligger ikke hjemmel for boden, da denne ligger i et areal som er seksjonert som fellesareal. Dette er normalt i eldre gårder, da man før 1997 ikke hadde anledning til å seksjonere inn et tilleggsareal dersom det ikke lå i direkte fysisk tilknytning til boligen. Boden har vært disponert av eier i hele eiertiden.

Matrikkel

Gnr. 28 bnr. 309 snr. 31 orgnr. 971278099 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Medfølger ikke handelen:
Taklampe + vegghyller i hovedsoverom - Vegghylle i soverom 2 - Hengelamper over kjøkkenøy - Vegghyller + vinskap i kjøkken -
TV-benk og TV - Muuto hyller som skiller gang fra stue

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1938/9861-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 26.08.1938
Bestemmelse om benyttelse
Overført fra: 0301-28/309

1938/10546-1/105 Best.om vann/kloakkledn.09.09.1938
Overført fra: 0301-28/309

1938/11090-1/105 Best.om vann/kloakkledn.20.09.1938
Bestemmelse om veg
Overført fra: 0301-28/309

1938/13063-1/105 Bestemmelse om veg 26.10.1938
Overført fra: 0301-28/309

1938/13585-1/105 Bestemmelse om veg 03.11.1938
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Overført fra: 0301-28/309

1939/5585-1/105 Bestemmelse om veg 21.04.1939
Overført fra: 0301-28/309

1941/723-1/105 Bestemmelse om veg 22.01.1941
Overført fra: 0301-28/309

1971/21816-1/105 Rettigheter iflg. skjøte 14.12.1971
Bestemmelse om bebyggelse
Overført fra: 0301-28/309

1975/3019-1/105 Bestemmelse om gjerde 17.02.1975
Overført fra: 0301-28/309

1976/13023-1/105 Erklæring/avtale 17.06.1976
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: 0301-28/309

1977/3724-1/105 Bestemmelse om gjerde 18.02.1977
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:28 Bnr:772 Snr:1-23
Overført fra: 0301-28/309

1977/991477-1/105 Erklæring/avtale 08.03.1977
Rett til garasjeplass nr 156

1984/33727-1/105 Best. om vann/kloakkledn.03.07.1984
Overført fra: 0301-28/309

1985/35205-1/105 Bestemmelse om gjerde 17.06.1985
Overført fra: 0301-28/309

2005/15986-1/105 Best. om adkomstrett 10.03.2005
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:28 Bnr:802. Med flere bestemmelser

2018/732789-1/200 Erklæring/avtale 04.05.2018 21:00
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:28 Bnr:570 Snr:1-6
Bestemmelse om flomvoll

2021/1066399-1/200 Bruksrett 31.08.2021 21:00
Rettighetshaver: Investire Eiendom AS Org.nr: 933521826
Bruksrett til 71 garasjeplasser. Med flere bestemmelser

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 297 036 pr. 01.10.2022

Sameiet har 3 stk annuitetslån i Obosbanken med flytende rente 4,25% pr. 11.10.22 - Ikke avdragsfrihet:
Lån 1 med restsaldo kr. 29.769.511,- med restløpetid 16år 6mnd - IN-ordning
Lån 2 med restsaldo kr. 3.146.911,- med restløpetid 4år 8mnd - Ikke IN-ordning
Lån 3 med restsaldo kr. 28.040.598,- med restløpetid 21 år - IN-ordning

Lån 1 og 3 har IN-ordning, som betyr individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Hvis eier ønsker å innfri lånene, vil felleskostnadene reduseres.

Sameiet har fått tilsagn på et nytt lån kr. 100 mill. i Obosbanken ifbm. rehabiliteringsprosjektet av øst- og vestfasadene.
Lånet vil bli fordelt på seksjonseierne så andel fellesgjeld pr. seksjon vil øke. Nedbetalingen vil skje via fellesutgiftene og vil tre i kraft når prosjektet er ferdigstilt. Sameiet har søkt om IN-ordning på lånet.

Andel formue

Kr. 12 321,- pr. 31.12.2021

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr. 5.163.481,-.
I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 3.423.000,- i overskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Karoline Aanerud

Formuesverdi

Som primærbolig kr 1 838 161 pr. 2020
Som sekundærbolig kr 6 617 380 pr. 2020

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet, dog må skriftlig melding meddeles styret og forretningsfører senest 14 dager før innflytting.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 22.11.1978 + for rehabilitering av fasader datert 15.10.2019.
Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av regulerings-planene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015) regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende). Kommuneplanen kan leses ved å benytte URL: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/
For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering
Eiendommen ligger på en tomt regulert til byggeområde for boliger med gjeldende reguleringsplan S-2105, vedtaksdato 13.01.1976 - "Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 10, bnr. 67 m.fl., gnr. 28, bnr. 3, 309, 465 m.fl., Ullern, som reguleres til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg. Tomter for offentlige bygninger, friområde og trafikkområde".

Kommunedelplan
En del av eiendommen er underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879.
Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Offentlige planer

På nabotomten Vesteråsveien 16-18 skal det bygges ca. 20 enheter, flest rekkehus. Saken ligger nå på Rådhuset for videre behandling.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1,25% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger kr 3.500,- pr stk, markedspakke kr 25.000,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- og klargjøring og vederlag garantipremieforsikring kr. 8.000,-ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.
Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca kr. 167.000,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 25.00000,- og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika, 0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl og Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361