Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Det er vindu/dør eller ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er registrert riss i fuger og noe fukt i nedre del av dusjsonen. Vindu på bad er uheldig plassert - fare for vann søl.
- Våtrom. Overfalter på gulv på baderom. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 3:
- Spesialrom (toalettrom) Overflater og konstruksjon. Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Det er ikke ventilasjon på toalettrom.
Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.
Tomt
Fellestomt: 21692 kvm.
Tomten er pent opparbeidet. Egen hageparsell med diverse beplantning.
Parkering
Eier har benyttet parkering i del av egen hageparsell. Plassen er ikke formelt, men eier har søkt om godkjenning til Havebyen. Behandling av søknader om parkering er nå en pågående prosess i Haveyen. Plassen kan brukes inntil videre, men dersom plassen ikke blir godkjent vil den bli krevd tilbakestilt. Kjøper overtar all risiko og kostnader knyttet til dette.
Det er for øvrig beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.
Oppvarming
Elektrisk oppvarming, i tillegg til peisovn i stue fra 2017. Det er varmekabler i entré og kjøkken fra 2013, og soverom og stue fra 2017.
Borettslaget
Borettslaget Oslo Havebyselskap er Norges største frittstående borettslag og består av ca 630 leiligheter samt noen næringslokaler på Damplassen. Borettslaget har egen administrasjon og egen vedlikeholdsavdeling. www.havebyselskapet.no.
Styret vedtok i 2019 en ny 10 års vedlikeholdsplan for perioden 2020-2030. Aktivitetene i er planlagt i henhold til forventet levetid på hvert av tiltakene og de ulike deler av bygningene. Den forrige 10 års planen fra 2009 hadde mer enn 1200 tiltak. Den gang var formålet å ta igjen etterslepet av vedlikehold. Målet ble i hovedsak nådd.
Takomlegginger og rehabilitering av drenering nærmer seg fullføring i hele hagebyen. Omfanget av tyngre vedlikehold forventes likevel å fortsette på samme nivå som i dag i overskuelig framtid. Noen ressurser vil etterhvert fases bort fra tak- og dreneringsarbeider og over til fasaderehabilitering, veivedlikehold og piperehabilitering. Det gjenstår også til dels store investeringer i flere nedgravde avfallsbeholdere. Selskapet bruker Aase Byggeadministrasjon AS til faglig og administrativ støtte i forbindelse med større vedlikeholdsprosjekter.
Snørydding og sandstrøing av kvartalsveier utføres med innleid hjelp. Vedlikeholdsavdelingen håndmåker snø og strør rundt avfallsnedkast, i trapper, i gangveier, i smug og i smett og på Damplassen.
Utført vedlikehold:
Yttertak og pipe over tak: Tidlig år 2000
Drenering: Antas fra 1990
Alle piper ble videofilmet/kontrollert i 2012/2013. Piperehabilitering utføres ved behov.
Utvendig maling av dører og vinduer: 2027
Husdyrhold er tillatt.
Avtalen borettslaget har med Telia omfatter en grunnpakke med 30 kanaler, 15 faste og 15 valgfrie betalingskanaler.
Interessenter plikter å sette seg inn i husordensregler, vedtekter, årsberetning, regnskap og budsjett som finnes vedlagt til salgsoppgaven.
Skoler
Boligen sokner til Ullevål barneskole og Marienlyst ungdomsskole.
Andre forhold
Selger har kommentert følgende i vedlagte egenerklæringsskjema:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Nei. For informasjon så har vi koblet fra boblebadet da vi ikke bruker den funksjonen. Badekaret benyttes som vanlig.
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Nei. Kun montert nye skap og skuffer.
4. Kjenner du til om det er feil ved/utført arbeid/eller har vært kontroll på vann/avløp?
Ja, kun av faglært. Bygget toalettrom i loftsetasje i 2017. Firmanavn: LB Bygg.
12. Kjenner du til om det er/har vart utfort arbeid pa el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun av faglært. I forbindelse med oppussing av kjøkken i 2014: lagt inn nye kurser og opplegg for gulvvarme. I forbindelse med større oppussing i 2017: nye kurser og opplegg til gulvvarme i stue og nytt soverom nede. Firmanavn: Melsted Elektro.
12.1. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
Ja. Byttet termostat i bad. Stue: lagt varmekabel, stikk og dimmer, montert lamper. Soverom: lagt varmekabel, stikk, dimmer og montert lamper. Loftsetasje: lagt opp lys og stikk toalettrom.
13. Kjenner du til om det utfort kontroll av el]anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon, varmepumpe)?
Ja. 31.10.2014: Kontroll av elektrisk anlegg, Infratek.
14. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Nei. Tiedeman Elektro AS har sjekket kursene for opplegg til ladekontakt etter oppdrag fra oss i 2016. Er mulig å sette opp egen sikting på 10A. For 16A må det skiftes til en 2.5mm^2 ledning.
24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
Ja. Ref. borettslagets ekstraordinære generalforsamling 2021, ble det vedtak om at andelsiere med parkering som ikke var formelt godkjent av styret skulle sende inn søknad om å få parkeringen godkjent. Dette er gjort i henhold til frister, søknaden er under behandling.
21. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja. I 2017 ble det bygget WC-rom i del av soverom loft, trappen flyttet, etablert soverom i 2.etg og en bærevegg fjernet.
21.1. Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja. Ferdigatest med ny planløsning og ombygging i 2017 legges ved i salgsoppgaven.
27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som: rotter, mus, maur eller lignende?
Ja. Fanget en mus for ca. ett år siden. Ingen hendelse etter dette.
Boligkjøperforsikring
Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.
Bod
Boligen disponerer bod i kjeller. Takstmann har ikke oppmålt boden. Hjemmelen følger av arealoppmåling datert i 1998.
Matrikkel
Gnr. 47 bnr. 222, andelsnr. 628 i Oslo Havebyselskap Borettslag med orgnr. 948466856 i Oslo kommune
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.
Det gjøres oppmerksom på at følgende ikke medfølger ved salg:
- Hengelampe over spisebord på kjøkken.
- Hengelampe soverom nede.
- Leselamper soverom nede.
- Bokhyller soverom nede.
- Garderobeskap på loftsrom/garderobe.
- Hengelampe soverom oppe.
- Vaskemaskin.
Tinglyste forpliktelser
Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.
Heftelser
Følgende heftelser er tinglyst på borettslagets eiendom (gnr. 74 bnr. 222):
1961/7934-1/105 Erklæring/avtale
26.06.1961
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Konverteringsfeil. Riktig doknr. 7924
1971/3944-1/105 Erklæring/avtale
01.03.1971
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
1980/23499-3/105 Erklæring/avtale
09.10.1980
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om gjerde
Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
Andel fellesgjeld
Kr. 41 871
Borettslaget har lån i Handelsbanken
Restgjeld kr 33.900.000,- pt.
Nominell rente pr. d.d: 1,5%.
Avdrag og renter utgjør mindre enn 10% av felleskostnadene.
Det er ikke planlagt ytterligere låneopptak.
Sikringsfond
Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.
Oslo Havebyselskap Borettslag er ikke medlem av Sikringsfondet og man har ansvar for andres ubetalte felleskostnader.
Andel formue
Andel fellesformue utgjør kr 2 450,-
Regnskap
Fjorårets regnskap viste et underskudd på kr 1.806.754,-. I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 723.270,- i underskudd.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.
Eier
Einar Magnus Bjelland
Kristine Nedberg
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 1 798 323 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 473 961 per 31.12.20
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.
Evt. mulighet for utleie
Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate boligen til andre for opp til tre år dersom andelseier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av Lov om Borettslag §5-6.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert i 1919. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på bygesaken.
Loftet ble trolig bygget ut først på 1950-tallet. Det foreligger søknad om tillatelse til å utvide boligarealet på loftet fra 2000. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for arbeidet utført i 2000. Videre foreligger det søknad om etablering av wc på allerede utbygget loft, og det foreligger ferdigattest for innvendig ombygging datert 13.09.2017. Deler av toalettrommet har iht gamle bygningstegninger vært del av en bod før det ble innlemmet i soverommet, og det foreligger ikke bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.
Kjøper overtar eiendommen iht. disse opplysninger og bærer ansvar og risiko for evt. fremtidige pålegg fra kommunen.
Forretningsfører
OBOS Eiendomsforvaltning AS
Regulering
Gul liste:
Verneverdien av Ullevål hageby er meget stor. Borettslaget står på Byantikvarens Gule liste over registrerte bevaringsverdige kulturminner og kulturmiljøer i Oslo. Både bygninger og uteanlegg er vernet. Verneverdien begrenser andelseiernes og selskapets frihet og muligheter for utbygging og andre bygningsmessige endringer.
Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplanen regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende.
I tillegg ligger eiendommen i kommuneplanen innenfor et område regulert til:
- Kulturvern. Områder med nasjonale kulturminneinteresser.
Regulering:
Eiendommen er regulert til underformål bolig m.tilh. anlegg med gjeldende reguleringsbestemmelser S-2864 vedtatt 14.05.1986.
I tillegg er deler av borettslagets tomt regulert til offentkug kjørebane/veigrunn med gjeldende reguleringsbestemmelser 810218 vedtatt 25.02.1918, garajse i boligområde med gjeldende reguleringsbestemmelser 49266 vedtatt 02.11.1966, bolig m.tilh. anlegg med gjeldende reguleringsbestemmelser V230899 vedtatt 23.08.1999 og offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende reguleringsbestemmelser S-673 vedtatt 13.05.1957.
Offentlige planer
Oslo stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.
Pågående plansaker i området:
Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)
Den reviderte planen skal bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det bygges innenfor småhusplanen. Videre skal småhusområdenes karakter og kvaliteter bevares, det skal legges til rette for mer klimavennlige utbygginger, og vi skal forsøke å forenkle planen for å kunne gjøre kommende byggesaker enklere og billigere å gjennomføre. Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak.
Pågågende byggesaker i området:
Vestgrensa 20 - Bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel, fasadeendring og ny innvendig trapp tomannsbolig
Saksnummer: 202110659 - Byggesak
Mottatt sak: 22.06.2021
Status: Venter på tilleggsdokumentasjon
Konsesjonsplikt
Ikke relevant.
Odelsrett
Ikke relevant.
Forkjøpsrett
Andelseiere i Borettslaget Oslo Havebyselskap har forkjøpsrett ved salg. Det betyr at andelseieren har rett til å tre inn i en avtale som andre har inngått og overta boligen på samme vilkår. Forkjøpsretten parallellavklares, og regelen om 5 virkedager etter salg for avklaring av forkjøpsrett gjelder.
Forbehold
Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som denne nøkkelinformasjonen, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema fra selger, reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene er vedlagt dette prospekt eller kan ses på meglers kontor.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.
Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.
Hvitvaskingsloven
Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Annet
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,80 % inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger kr 3.600,- pr time, markedspakke kr 20.400,- og inneståelsesebyr kr 1.620,-. ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 14.900,- og tillegg.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Oppdragsansvarlig
Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361
