Boligjakt på Oslo vest: Slik får barnefamilien mer for pengene

Kveldssol eller smidig hverdag? Les hva erfarne Mikael Bolling synes du bør tenke på når du skal finne familiens neste bolig.

Pengene strekker seg lenger for den som er fleksibel.

Boligkjøpere er kresne, og vi meglere må bare erkjenne at vi har noe av skylden. I vår iver etter å fremheve de unike kvalitetene til et objekt, slår vi nok litt bena under objekter med andre gode egenskaper. Når vi for eksempel poengterer at leilighet C har nydelig kveldssol, blir kjøperen oppmerksom på at leilighet D ikke har det.

Jeg som selger boliger på Oslo vest, ser daglig følgene av dette. Kjøpere legger stor vekt på kvaliteter som, etter min mening, egentlig bør veie mindre. Spesielt bør familier med barn tenke ekstra nøye gjennom hva som virkelig er viktig i denne fasen av livet.

Du kan nemlig få mye mer for pengene dersom du er villig til å fire litt på kravene. Her kommer noen betraktninger til deg som ser etter en ny bolig for familien.

Over: Mange er opptatt av utsikten når de er på boligjakt, men husk at det store deler av året er mørkt ute. Da er det lite som gir mer hygge enn en god peis.

Bolling svarer: Hva bør dere vektlegge når dere velger familiebolig?


Viktig

Mindre viktig

Område

Intern beliggenhet

Nyere bygg

Splitter nytt bygg

Nærhet til grøntarealer

Hage

God planløsning

Kveldssol

Funksjonalitet

Wow-faktor

Lagringsplass

Utsikt

Utleie-/praktikantdel

Dobbeltgarasje

Areal og innhold

Trafikkstøy

Peis

Takterrasse

1. Området er viktigere enn intern beliggenhet

Området er et viktig valg, om ikke det aller viktigste. Dere vil kanskje bo der du har vokst opp, med kort vei til venner og familie, være i riktig skolekrets og helst ha nærhet til jobb og fritidstilbud. Det er ikke bare bare.

Imidlertid ser jeg at mange velger bort ellers gode boliger fordi den interne beliggenheten ikke er helt optimal. Det er selvfølgelig trivelig med kveldssol og utsikt, men hvor mye er det egentlig verdt?

Du vil få mye mer livskvalitet av å velge deg en velfungerende bolig i riktig område, enn en upraktisk bolig med perfekt intern beliggenhet. Hvis valget for eksempel står mellom a) kveldssol, men krøkkete kjøkken og b) ingen kveldssol, men optimalt kjøkken, er jeg ikke i tvil om at barnefamilien bør prioritere boligen med det gode kjøkkenet. Jeg møter dessuten stadig folk som forteller meg at «vi har alt, 300 m2 og alle fasiliteter – men stua blir for liten, og det er der alle er».

Tenk på skolekrets og hvilken områdeprofil dere ønsker å identifisere dere med, men ta lettere på design og ønsket om å bo på «den beste haugen».

2. Funksjon før fasade (kjøp en lett omsettelig bolig)

Det er ikke så ofte du ser sportsbiler med barneseter i. Det er det gode grunner til, og den samme dynamikken gjelder i boligmarkedet.

Pene boliger er forlokkende, og det er lett å tenke at de er gode investeringer. Men her er det lett å trå feil. Fotogene objekter får riktignok høy trafikk både på nett og på visning, men husk at det er lang vei fra å like et bilde til å bla opp 15 millioner kroner for den faktiske boligen. Jeg ser stadig at selv rålekre boliger kan være utfordrende å selge. Da er det gjerne på grunn av funksjonelle mangler. Planløsning og innhold veier tyngre enn den kuleste looken.

Familier er den største kjøpergruppen i boligmarkedet, og hvis objektet ikke tilfredsstiller de reelle behovene deres, hjelper det veldig lite med takrenner i kobber. Det finnes også mange klassiske, store leiligheter i byen, som fint kunne huset barnefamilier, men som mangler et ekstra WC eller soverom. De blir fort valgt bort, til tross for plettfri stukkatur og skipsgulv.

Til syvende og sist er det praktiske hensyn som blir avgjørende. En familiebolig skal være basen for familien, med alle de behovene det innebærer. Et annet viktig poeng er at mange ønsker å leie ut en del av boligen for å finansiere lånet. Eller å kunne skille ut et eget areal til praktikant/au pair. Om ikke dette skulle gjelde dere, er det likevel verdt å tenke på når dere kjøper; nestemann vil kanskje verdsette den muligheten høyt.

En presisering: Dere kan så klart få tak i en bolig som både er lekker og praktisk å bo i. Det er jo det beste. Men om dere må velge ville jeg helt klart prioritert det praktiske. Noen er urolige for at mindre wow-faktor gjør boligen mindre omsettelig, men etter min erfaring er det ingen grunn til bekymring. Så lenge dere ser at boligen vil fungere godt for familien, kan dere være helt sikre på at også andre familier vil være av samme oppfatning.

Enkelte funksjoner er viktigere enn andre, og det bør boligvalget reflektere. Den elementære infrastrukturen må være på plass, for året består først og fremst av hverdager.

Folk flest beundrer det flotte, men kjøper det praktiske.

3. Fortetting er trenden - styr forventningene deretter

I følge SSB vil Oslos befolkning vokse med drøyt 100 000 mennesker frem mot 2050. Dermed blir vi omtrent 800 000 innbyggere som skal bo og leve innen et begrenset areal. Fortetting er en naturlig følge av dette, og vi har for lengst sett at dette påvirker både utformingen og plasseringen av boligene våre.

Som boligkjøpere bør vi venne oss til at kvaliteter som kveldssol, utsikt, stor hage og dobbelgarasje blir stadig mer uvanlige. Det er rett og slett ikke plass til at folk flest kan regne med å huke av på alle boksene – spesielt ikke i dyre områder som Oslo vest.

Ta med dette fremtidsbildet når dere er på visninger. Det objektet dere vurderer mangler kanskje sjøutsikt, men se ikke bort ifra at den fine kveldssolen vil være svært ettertraktet om 10–15 år. Boligene i seg selv forblir mer eller mindre de samme, men konteksten endrer seg hele tiden.

Tenk langsiktig appell og ikke forvent at absolutt alt vil klaffe.

Tettere og mer effektivt (over): Mange drømmer om en frittliggende villa, men hvorfor? Hus som disse er ypperlige familieboliger. Bildene viser for- og baksiden av de samme husene.

4. Nyere bolig, ja - men ikke nødvendigvis splitter ny

Alle liker å flytte inn i noe nytt, men en lett brukt bolig kan gi dere mye mer for pengene. Et hus fra 2012 vil kanskje koste 10 000 kroner mindre per m2 enn et splitter nytt, men vil ha like god byggteknisk standard.

Hvis vi legger 200 m2 til grunn kan du altså komme unna med to millioner kroner mindre for en bolig med det samme arealet. Det er mye penger!

Nybygg har likevel sin verdi, og for den som kan vente kan det være smart å kjøpe på prosjekt. Du må likevel regne med å betale mer enn for en tilsvarende, brukt bolig. Så hvor mye er du villig til å betale for å være den første som bruker dusjen? Vær bevisst på alternativkostnadene før dere går for et nybygg.

Over: Det er nesten ingen som ser forskjell på nytt eller nesten nytt, men det kan være store penger å spare. Huset på bildet er bygget i 2016.

5. Det lure valget for deg som kjøper på tegning

Lett brukte boliger gir vanligvis mer areal for pengene, men det finnes mange grunner til å kjøpe på tegning. Kanskje er det nye prosjektet det eneste som passer dere i området, kanskje har dere kommet frem til at det gir mening økonomisk.

Her skal dere uansett få et stalltips:

Det er neppe noe galt med den eller de boligene som ikke blir solgt først.

Hvis dere noen gang har fulgt med på prosjektsalg, vet dere at noen av objektene går fort, mens noen ofte forblir usolgt i relativt lang tid. Det er lett å tenke at det er noe galt med disse. Men husk at psykologi spiller en uforholdsmessig stor rolle i slike prosesser.

I et prosjektsalg er alle boligene til salgs på samme tid – noe de kun er den ene gangen. Kontrastene er synlige når alle ligger ute for salg, men på bruktboligmarkedet vil konteksten være en helt annen. Da er ikke bolig B, C og D engang et alternativ – og A vil ikke måles på intern beliggenhet i samme grad.

Dersom dere nøler over den eneste usolgte boligen i et prosjekt, kan det altså godt være at psykologien spiller dere et puss. Så snart alle er solgt vil hver enhet, også den sist solgte, være fri fra usolgt-stempelet.

Bruk god dømmekraft, men ikke se dere blinde på hva de først solgte boligene hadde.

6. Du kan leve med litt støy når du ikke er hjemme

En del boligkjøpere slår fra seg et ellers lovende prospekt etter et kjapt blikk på kartet. Nærområdet er viktig, men en trafikkert vei eller trikkeskinner er ikke nødvendigvis diskvalifiserende faktorer. Det kan like gjerne bety at dere kan gjøre et kupp.

Over: Det er kanskje litt trafikk i veien bak, men det kan jo gi økonomi til familiens drøm om terrasse med boblebad