Etterlyser mer fleksibilitet i boliglånsforskriften

- Det er ingen tvil om at innstrammingen av boliglånsforskriften som kom for ett år siden har hatt en effekt på boligprisene i Oslo, sier Thorvald Schiander Petersen, partner og megler ved Sem & Johnsens Vika-kontor.

1. januar 2017 trådte den nye forskriften i kraft (men effekten kom først sen vår, da mange boligkjøpere hadde gyldige finansieringsbevis som var gitt da gammel forskrift fortsatt gjaldt). Den sa at ved kjøp av sekundærbolig i Oslo krevdes 40 prosent i egenkapital, og at lånetagere ikke skulle få låne mer enn fem ganger husholdningens samlede bruttoinntekt.

Etter kraftig prisstigning i 2016 og første kvartal 2017, bremset boligmarkedet i Oslo opp da effekten av den nye forskriften for alvor slo inn. Sammenlignet med pristoppen i april, hadde prisene i Oslo falt med 10,5 prosent i november, ifølge Eiendom Norges tall.

- Det er vanskelig å ha en klar formening om styrken i hvert av disse tiltakene. Mange mener kravet om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig bremset småleilighetsmarkedet. Dette var hovedfokus før forskriften kom, det var der prisstigningen var kraftigst. Investorer snappet opp småleilighetene foran førstegangskjøperne. Min vurdering er at den nye regelen ikke har spilt noen særlig rolle for investorene, da de har egenkapital nok og kan kjøpe det de vil, uansett. Men resultatet har blitt at luften har gått ut av ballongen. Småleiligheter anses ikke som en like trygg investering. Investorer holder seg unna, førstegangskjøperne leier i stedet, og prisene på små leiligheter har falt voldsomt.

- Hva da med regelen om at man ikke får låne mer enn fem ganger brutto inntekt?

- Denne innstrammingen har slått veldig uheldig ut for en stor gruppe barnefamilier. De sliter med å få kjøpt en bolig som tilfredsstiller deres krav, fordi banken sier nei til lånesøknaden.

- En typisk situasjon er at det kommer mange barnefamilier med smårollinger på armen på visning til familieboliger i prisklassen 12-13 millioner. Så stopper budrunden på 13,5 millioner, og da er det femtiåringene med tenåringsbarn som har trukket det lengste strået, enda disse gjerne har økonomiske muskler til å kjøpe i dyrere prisklasse.

- Finanstilsynet ønsket seg en nedkjøling av oslomarkedet, og det har skjedd, men det har ført til bieffekter som var utilsiktet, tror jeg. Var hensikten med innstrammingen å begrense barnefamiliers mulighet til å bytte bolig? Dette er familier i etableringsfasen, som har gode karriereutsikter og god betjeningsevne, som tar fornuftige økonomiske avgjørelser og som helt fint kan håndtere lån større enn femgangeren, sier Petersen.

- Ellers i landet har ikke denne regelen hatt slik effekt, for her koster ikke familieboliger like mye. Men i Oslo og Bærum har det vært en utfordring det siste trekvart året. Bankene har kunnet vise skjønn og låne ut mer i ti prosent av søknadene, men de er også ekstra forsiktige når de ser at markedet er som det er.

- Boligforskriften er midlertidig, og skal stå til 30. juni 2018. Hva tror du skjer etter det?

- Nå skal Finanstilsynet komme med en vurdering i mars, så svaret vil i stor grad komme da. Det er ikke usannsynlig at markedet hadde regulert seg selv, uten innstrammingen, og at prisfallet i Oslo ikke bare kom på grunn av boliglånsforskriften, men snarere ble forsterket av den. Det er uansett viktig at Finanstilsynet i sin vurdering tar med seg at innstrammingen har gjort det vanskelig for mange barnefamilier å gjøre et boligbytte de ønsker og trenger.

- Det kommer nok en ny revidert forskrift før sommeren, men jeg tror ikke på fullt frislipp. Det kan gjøre at prisene raser av gårde igjen. Finanstilsynet er fortsatt bekymret for gjeldsveksten.

- Det jeg etterlyser, er at bankene får mer fleksibilitet. Slik forskriften er nå, ser vi at barnefamilier i etableringsfasen som tar velfunderte beslutninger taper budrunder mot femtiåringene som downsizer for å kunne kjøpe fritidsbolig eller være i Spania tre måneder i året. Det var nok ikke det som var hensikten med de strengere boliglånsforskriftene, sier Petersen.