Bruksendring i eldre boliger

Vurderer du å selge en bolig med uinnredet loft eller kjeller kan det derfor ha stor verdi å synliggjøre for potensielle kjøpere hvilke muligheter som finnes. Er boligen bygd før 1. juli 2011 ble det i 2016 lempet på kravene for å gjør det enklere å ta i bruk bod, loft og kjeller som oppholdsrom.

- Dersom en bolig med enkle grep kan få et ekstra soverom, en kjellerstue eller en utleiedel, vil den plutselig kunne være aktuell for helt nye kjøpegrupper, sier eiendomsmegler Christian A. Aamodt. Han møter stadig kjøpere som funnet drømmeboligen, men hvor plassen er akkurat i minste laget. Da er det viktig å kunne forklare hva det innebærer å gjennomføre en bruksendring, og hvilke regler som gjelder.

1. januar 2016 ble plan- og bygningsloven endret slik at det ble enklere å gjennomføre bruksendringer i boliger fra før 1. juli 2011. Alderen på en bolig beregnes fra når det ble søkt om oppføringstillatelse eller når det ble søkt om tillatelse til å bygge om eller skille ut boligen fra eventuelt annen bolig. Alderen regnes fra den datoen kommunen mottok søknaden.

De nye reglene for bruksendring er de samme for borettslag og sameier som for eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Men det er viktig å være klar over at reglene gjelder kun for rom som ligger inne i boligen. Det vil si at dersom du bor i en bygård vil ikke de nye reglene gjelde for loft og kjellerarealer som tilhører borettslaget. Dersom du ønsker å bruksendre et slikt areal må det i tillegg avklares med borettslaget at arealet faktisk kan kjøpes ut og bygges om.

En av de viktigste endringen som ble innført i 2016 var at kravet til takhøyde ble redusert fra 2,2 meter til 2,0 meter. Avstanden måles fra undergulv til himling. Loft og rom med skråtak har særskilte krav til takhøyde, som at det i tillegg må være minst 1,90 meter fri høyde fra gulv til tak i minst 60 cm bredde.

Rommet skal ha en størrelse som er tilpasset funksjonen, utover dette er det ingen spesifikke krav. Det anbefales ikke at man bygger rom under 7 m2, særlig dersom det er lav takhøyde.

Du må ha vindu for å sørge for at kravene til lys, rømningsveier og ventilasjon er oppfylt. Dette innebærer at det må være minst ett vindu i hvert rom mot fri luft. Vinduet må tilfredsstille kravene til rømningsvindu. Et rømningsvindu må være minst 150 cm når man legger sammen lengde og bredde, i tillegg til at det må være minst 50 cm bredt og 60 cm høyt. Vinduet må være mulig å åpne og komme seg ut gjennom.

Hva angår krav til ventilasjon er dette avhengig av hva rommet skal brukes til. Moderne boliger har gjerne opplegg for en balansert ventilasjon, med kontroll av inn- og utluft. Dersom boligen har et slikt opplegg bør det nye rommet kobles på dette. For eldre boliger kan rommet luftes med ventil og vindu.

Radon er i følge boligsmart.no hovedsaklig en utfordring i kjellere. Radoninnholdet i inneluft må være mindre enn 200 bq/m3. Den beste måten å dokumentere dette på er å måle mengden radon i oppholdsrommene i boligen. Dersom du skal leie ut er det krav fra Statens strålevern om at du måler og dokumenterer radoninnholdet i inneluften. Forøvrig er det ikke krav til radonsperre eller radonbrønn.

Det er krav om at du bygger med lavt energibehov og med miljøriktig energiforsyning, men det er ikke noe krav om energieffektivitetskravene i TEK § 14-2 til 14-5

Dersom det er krav du har vanskeligheter for å imøtekomme kan du søke kommunen om unntak, eller dispensasjon som det kalles på fagspråket. Ta kontakt med kommunen for veiledning om hvilke unntak som er mulige, og hva som kreves av dokumentasjon.

Bygg som er søkt om eller oppført etter 1. juli 2011 er bygd etter dagens regelverk. Disse boligene har derfor ikke de samme behovene for tilpasninger ved bruksendring. Dersom det er spesielle ting du ønsker å gjøre som gjør det vanskelig å fylle tekniske krav, kan du søke kommunen om unntak fra kravene selv om boligen er bygd i nyere tid.