Hva vil skje med boligmarkedet i koronakrisen?

Finn Bragnes sammenligner med tidligere kriser, og presenterer aktuelle scenarier for hvordan boligmarkedet vil utvikle seg i 2020.

- Vi er akkurat inne i en orkan, selv om alt ser rolig ut rundt oss, sier Finn Bragnes i Sem & Johnsen.

Han har med sine 30 år som eiendomsmegler vært i orkanens øye før, og har erfart både boligkrakket på slutten av 80-tallet, 9/11 2001 og finanskrisen i 2008.

- Boligmarkedet opplever store værskifter med visse mellomrom. Det inntreffer uforutsette hendelser som har stor og til dels meget stor påvirkning på folks ønske om å kjøpe ny bolig, sier Bragnes.

Korona-utbruddet er et eksempel på en slik uforutsett hendelse. Og selv om hele boligmarkedet blir påvirket, treffer slike hendelser spesielt nye boligprosjekt.

- Når det er usikkerhet om hvordan boligmarkedet utvikler seg, er nye boliger som selges til fastpris med ferdigstillelse frem i tid de første som faller av radaren til boligkjøpere.

- Årsaken er selvsagt: Ingen ønsker å bli sittende med to boliger fordi man ikke får solgt sin gamle bolig, og risikere et stort prisfall på denne. Ved å kjøpe og selge i samme marked er det meste av prisfallsrisikoen eliminert. Ved å selge først og kjøpe etterpå unngår man den helt.

- Derfor vil nye boligprosjekter som ikke er små og unike i forhold til beliggenhet, oppleve at det er interesse, men lite salg inntil boligmarkedet stabiliserer seg, og helst opplever prisoppgang, sier Bragnes.

Det er ikke første gang boligmarkedet i Oslo-området har opplevd turbulens. Bragnes har vært med på mange oppturer, men også noen nedturer i løpet av sin karriere. Her er noen betraktninger:

1988-1994

- Jeg startet som eiendomsmegler i 1990, et par år etter kriseåret 1988, da boligprisene sank med 40-50 prosent. Boligbyggingen var i realiteten tilnærmet null, med unntak av dem som bygget i hagen til mor og far. Grunnen var enkel; det kostet mer å bygge en bolig enn det markedet var villig til å betale for den, også om tomtekostnaden var null kroner.

- I tillegg ble gjeldsfradraget nedjustert fra 50 til 28 prosent ved skattereformen i 1992 (i dag er det 22 prosent). Boliglånsrenten var på godt over 10 prosent, ofte 14-15 prosent, og inflasjonen var høy. Disse årene var det nesten bare samlivsbrudd, dødsfall eller tvangssalg som gjorde at boliger ble lagt ut for salg.

- Egenkapitalen folk hadde i boligen ble sterkt redusert, eller forsvant helt. Dermed hadde de heller ikke mulighet til å få nytt lån til ny bolig. Borettslagsleiligheter ble gitt bort mot at kjøper overtok fellesgjeld. Jeg husker at jeg solgte en fin 100 kvm stor leilighet i en stallbygning på Grünerløkka for 30 000 kr, som kun dekket meglerhonorar og avisannonse For eksempel.

- Flere banker gikk konkurs, og staten overtok. Våren 1993 begynte det å røre seg i boligmarkedet igjen. Da fikk man lån med 10 års rentebinding på ned mot 6 prosent. Men boligbyggingen kom ikke ordentlig i gang før på midten av 90-tallet.

- Kan vi oppleve et boligmarked som det mellom 1988 og 1992 igjen?

- Det er vanskelig å si. Det som taler for er at boligmarkedet over tid har hatt en stor prisvekst, så potensialet for en kraftig korreksjon kan være tilstede. Men det er mer som taler imot. Frem til boligkrakket i 1988 opplevde man et frislipp av kredittmarkedene med en utrolig lettsindig kredittvurdering, kombinert med altfor gode skattefordeler av gjeldsrenter. Sammen med høy inflasjon var det derfor en allmenn oppfatning at det var god skatteplanlegging å låne mye, og at bolig var en 100 prosent sikker investering.

- Vi er ikke der nå. Bankene er mer solide, kredittvurderingen er vesentlig strammere, og skattefordelene har ikke i like stor grad oppfordret folk til å ta opp «unødig» mye gjeld.

9/11 2001

- Dette var en katastrofedag for hele den vestlige verden. En terrorhandling som satte hele dagsordenen på hodet. Dette er kanskje den situasjonen vi er nærmest nå. Alle var bekymret for å reise, det var en utrygghet for hva fremtiden ville bringe, og arbeidsledigheten gikk i været. Først rammet det alle innen reiseliv, så kom ringvirkningene som traff bla. konsulenter, advokater og telecom. Mange som ikke hadde sett for seg muligheten for arbeidsledighet ble plutselig utrygge på hva den økonomiske fremtiden ville bringe.

- Boligmarkedet var svært tregt, og luksussegmentet stoppet helt opp. Det tok 7-8 måneder før bruktboligmarkedet var tilbake, og noe lengre før markedet for nye boligprosjekter fikk normalt omsetningsvolum.

- Vil vi oppleve et boligmarked som etter 9/11 igjen nå?

- Igjen er det vanskelig å si. Folk opplever samme økonomiske utrygghet nå. Men siden myndighetene har tatt grep, og lover at situasjonen skal tilbake til normalen så raskt som mulig, kan det godt tenkes at det for boligmarkedets del blir «business as usual» i løpet av 6-8 måneder.

- Men det kan også hende det vil ta lengre tid. 9/11 utløste terrorfrykt, og en rekke påfølgende terroranslag fulgte. Men det meste av næringsliv, handel osv. ble opprettholdt. Det ble brukt mye penger på sikkerhet, men ikke i nærheten av de summene som blir brukt på tiltak nå.

Finanskrisen 2008

- I Norge stoppet boligmarkedet nærmest helt opp i løpet av en uke. De påfølgende måneder falt bruktboligomsetning med 40 prosent, mens antall solgte boliger i nye prosjekter ble redusert 95 prosent. De siste 5 prosentene var resalg av folk som ikke gjorde opp for seg og salg av ferdigstilte «bruktboliger». Boligprisene falt med 17 prosent i Oslo og 14 prosent på landsbasis.

- Også denne gang økte arbeidsledighetstallene og folk hadde forbigående mindre tro på egen fremtidige økonomi. Omsetningsvolumet i boligmarkedet ble bremset av forsiktige banker, som strammet inn på mellomfinansiering, og rådet lånesøkere å selge først og kjøpe etterpå, ellers ville banken trekke fra en sikkerhetsmargin på 10 prosent av verdien på boligen de satt på. Det igjen reduserte størrelsen på lånet folk kunne få, da egenkapitalen dermed også ble kraftig redusert.

- Likevel tok det litt under et år før man hadde opp mot et normalisert boligvolum. Det var langt mindre tid enn noen hadde regnet med.

- Vil vi oppleve noe lignende igjen nå?

- Volumet falt dramatisk da korona-tiltakene ble iverksatt i midten av mars. Boligprisene falt med 1 prosent i Oslo i april, og det ble solgt langt færre boliger enn normalt for måneden. Likevel ble mange overrasket over at prisnedgangen ikke var større. Erna Solberg lover gradvis gjenåpning av samfunnet frem mot sommeren. Hvis folk flest har jobb og gode inntekter, og boliglånsrenten holder seg lav, eller blir enda lavere, vil situasjonen i boligmarkedet raskt normaliseres, og vi kan til og med få prisvekst.

- Utfordringen er at selv om boliglånsrenten er lav, må folk få tilgang til disse pengene ved et boligbytte. Vi får håpe at boligprisene bare får en midlertidig nedgang som raskt flater ut, og at folk igjen får tro på at det kommer en prisvekst. Da vil nok dette være lagt bak oss mot slutten av året. Men det avhenger av at bankene gir mellomfinansiering, og ikke legger inn en sikkerhetsmargin på boligverdien på den gamle boligen, slik de ofte gjorde under finanskrisen.

- Et optimistisk svar er at situasjonen i dag er annerledes enn under finanskrisen, for vi har ikke hatt en så ukritisk prisvekst i boligmarkedet rett før denne krisen. Det er gjort god kredittvurdering av kjøperne/låntagerne, gjeldsgrad er lavere og det er blitt enklere å betjene lån med den lave boliglånsrenten.

- Dersom korona-tiltakene kan utfases i løpet av våren, vil vi få en midlertidig pris og volumkorreksjon grunnet usikkerhet blant boligkjøpere, men lave renter, lav nybyggproduksjon og fortsatt god tro på bolig som investering vil gjøre dette raskt forbigående.

- Et mer pessimistisk bilde tegner seg dersom korona-utbruddet blusser opp igjen, og smitteverntiltakene må styrkes . Dakan mange virksomheter komme til å gå konkurs, folk vil miste jobben og nyhetsbildet vil lenge preges av dårlige nyheter både om pandemien, og de økonomiske og samfunnsmessige konsekvenser dette medfører. Noen snakker om en full omstilling i forhold til mye av det vi tidligere har tatt som en selvfølge: reisemuligheter, lønnsnivå, lav arbeidsledighet osv. Konsekvensen av dette vil påvirke volumet og prisene i boligmarkedet i lang tid videre – lengre enn det gjorde i 2008.

- Dommedagsprofetene som spår boligmarkedet ned får igjen spalteplass. De vil alltid hevde at prisene i det norske boligmarkedet er for høye og skal ned. De har tatt feil gang på gang – men vil jo få rett en gang imellom ved korreksjoner.

- Slik jeg ser det, er det et lykketreff at ikke koronakrisen traff da boligmarkedet var på sitt heteste ved årsskiftet 2016/17. Med en rask prisvekst på 20 prosent i forkant ville fallhøyden vært betydelig. Vi har de 2-3 siste årene hatt en priskorreksjon med etterfølgende fornuftig kredittpolitikk. Dette har bremset folks forventninger til stor prisvekst og raske penger i boligmarkedet.

- Hvis vi får kontroll over situasjonen innen sommeren, og kan si at det verste ligger bak oss, vil boligmarkedet komme på bena igjen. Tidligere kriser har vist oss at om vi klarer å unngå stor arbeidsledighet, og folk får tilbake troen på egen økonomi – dette vil den lave renten bidra til – kommer det fint vær og god medvind i boligmarkedet.