Hvordan settes prisantydningen?

Hvordan kan det ha seg at du fikk en verdivurdering på boligen din på 13,5 millioner for seks uker siden, men at megler foreslår at prisantydningen settes til 12,8 millioner nå som boligen skal legges ut for salg?

Dette er et eksempel vi ser en del av når boligmarkedet skifter. Når dette skrives opplever vi et skifte fra en periode med selgers marked til et mer utfordrende marked der flere faktorer har økt usikkerheten i befolkningen generelt. Da er det helt naturlig at også boligmarkedet påvirkes. Og det er vår jobb som meglere å styre hvilke forventninger selger har, og å sørge for at selger får best mulig uttelling for sine behov i salgsprosessen.

Selger får ofte ikke med seg slike skifter, men lever i en flere uker gammel virkelighet der det kan være vanskelig å forstå hvorfor det plutselig butter i markedet. Det gikk da som smurt da verdivurderingen ble gjort? Og det har ikke stått noe negativt om boligmarkedet i avisen i det siste?

Ved slike skifter vil ofte prisantydningene endres, ofte ned og i noen tilfeller også opp. Med mye usikkerhet i verden generelt, og i økonomien til folk spesielt – så påvirker det boligmarkedet på kort sikt. Kjøperne tar seg tid til å vente, og de har også fått mange flere boliger å velge mellom. Men det er mange potensielle kjøpere der ute! De kan man få på banen ved å justere prisantydningen ned, eller ved å gi rabatt på en prisantydning som ligger i det øvre sjiktet av utfallsrommet.

Det er her viktigheten rundt valg av prisantydning kommer inn. Prisantydningen er et strategivalg megler gjør sammen med selger for å øke sjansen for å få best mulig uttelling for de behovene selger har. Det kan være behov for en minimumspris, behov for et raskt salg, eller et behov for en bestemt dato for overtagelse.

Her vil et raskt salg i et svakt marked kreve en lavere prisantydning, men har man mer tid vil en høy prisantydning der det er rom for å gi noe rabatt kunne være rett strategi. Prisantydning er med andre ord ingen konstant.

Prisantydningen settes heller ikke av megler alene. Den vil alltid settes i samarbeid med selger. For selv om det er megler som kjenner markedet best og vet hva som er strategisk smart, så er det selger som skal leve med konsekvensene.

Det kan av og til virke som om myndighetene og enkelte bransjeaktører tror at en bolig kun har én rett pris, og at man skal tilstrebe at salgsprisen skal havne så nær prisantydning som mulig. Dette er et paradoks, når auksjonsprinsippet er selve fundamentet for hvordan markedspris skal defineres i det norske boligmarkedet. Hvis en auksjon skal starte og slutte på samme punkt er det ingen auksjon – og aktiviteten uteblir. Det taper alle parter på.

Når det er sagt, så har en eiendomsmegler rammer å operere innenfor. Disse skal for å sikre en etisk forsvarlig avvikling av salget, og sikre forbrukernes forutsigbarhet og tillit.


Bransjenormen sier:

  • Prisantydningen skal ikke settes lavere enn et nivå selger er villig til å akseptere.
  • Prisantydningen skal ikke settes til et nivå megler etter en objektiv vurdering mener er uforsvarlig.


Innenfor denne rammen finnes det et ganske stort handlingsrom – og det bør både selgere og kjøpere forstå og anerkjenne. Kunnskap om dette vil hjelpe forbrukerne å ta kvalifiserte og gode valg, og ikke minst redusere forventningsavviket som er skapt av reguleringshungrige politikere, forenklet formidlet i et endimensjonalt mediebilde.