Kan boligprisene falle på Ullern?

– Veldig mange vil til Ullern, begynner André Volberg.

Eiendomsmegleren og partneren har solgt eiendommer i bydelen siden 1998. Enten det er snakk om Åsjordet eller Gregers Grams vei, vet han nøyaktig hva som rører seg i de ulike strøkene. Særlig én utvikling viser tydelig at Ullern er mer populært enn noensinne tidligere.

– Du ser det på skolene. Det begynner virkelig å fylle seg opp nå.

André har sett en tendens som bekreftes av de offisielle tallene. Det bor i dag nesten 35 000 mennesker i Ullern bydel, opp 14,3 prosent siden 2010. Og det er i boligmarkedet som i andre markeder: Tilbud og etterspørsel dikterer prisene. Befolkningsveksten skulle derfor tilsi at prisene bare har vokst i samme periode – og det har de til gagns. Men André har også opplevd kortere perioder med prisfall.

– Med finanskrisen i 2008 kom det så klart et fall, selv om Ullern faktisk kom bedre ut av det enn mange andre markeder. Noe av det samme skjedde i 2013, da det kom nye restriksjoner fra EU. Bankene ble pålagt å ha mer egenkapital og ble mer restriktive til utlån. Så gjennom høsten 2013 var markedet her preget av kjøpere som hadde låneevne, men som ikke fikk låne. Banken hadde ikke penger. Da ble det en dipp som varte frem til jul, noe vi på Ullern merket spesielt på standardleiligheter.

Lite sannsynlig med isolert prisfall på Ullern

Det skal sies at periodene André viser til påvirket det norske markedet som helhet, noe som illustrerer at ingen lokalmarkeder er helt skjermet for de store svingningene utenfor. Prisfall skjer fra tid til annen, men André har beroligende ord til boligeiere på Ullern.

– Boligprisene kan falle i hele Norge, men jeg har vanskelig for å se at prisene skulle falle bare på Ullern. Det måtte i så fall være hvis det kom drastiske endringer fra sentralt hold, som for eksempel nye skatteregler ved utleie. Det er mange boliger med utleiedel på Ullern, og de vil nok merke det hvis regjeringen plutselig bestemmer seg for å skattlegge den inntekten. Men om det vil være nok til å gi et betydelig fall i prisene her, stiller jeg meg tvilende til.

Den erfarne megleren anser derimot Ullern bydel som en trygg investering, både for lommeboka og familien.

– Det er så sentralt her. Tilbudene appellerer til familier, men også unge mennesker og eldre. Det er stille og rolig, men likevel kort vei til sentrum. Det meste av bydelen er godt dekket av trikk, t-bane, buss og tog, og store deler av Ullern har Vækerøveien/E18 som innfartsvei til sentrum. Her er det langt mindre kø enn på de andre innfartsveiene – køen vestfra på E18 gir seg av en eller annen grunn på Lysaker. Så det er enkelt å få hverdagen til å gå opp her. I tillegg kommer jo nå Fornebubanen; særlig Vækerø-stoppet kommer til å bli mye brukt av beboerne her på Ullern.

Utbygging gir nye muligheter for flere kjøpergrupper

Om André har én ting å utsette på Ullern bydel som boligmarked, er det at utskiftningen har gått for sakte.

– Vi trenger flere muligheter for godt voksne og eldre. De vil gjerne flytte fra eneboligene sine, men sliter med å finne lettstelte boliger som egner seg for dem. Spesielt er det mangel på heis i mange av terrasseblokkene fra 80-tallet. Dermed blir de gjerne sittende på gamle eneboliger eller store Selvaag-leiligheter som egentlig hadde egnet seg langt bedre for en familie med barn. Og med det stopper markedet opp litt. For hvor skal familien bosette seg hvis eneboligen ikke er ledig? utdyper han.

Heldigvis har det kommet til flere nye prosjekter de siste årene.

– Det har helt klart vært knapphet på boliger av høy kvalitet, men det har løsnet litt nå. Lilleaker er jo et spennende område hvor det allerede har skjedd mye. Lilleaker Vest og Schlägergården Hage har jo tilført jo nesten 300 nye leiligheter til bydelen. Og mer skal det bli. Det er en stor omregulering på gang der, og de skal bygge – tror jeg – 2500 leiligheter. De har rett og slett planer om å lage en ny bydel på vestsiden av Lilleaker, som også vil inkludere Granfoss på Bærumssiden. Men det er fortsatt mange år til en eventuell byggestart, forklarer André.

Det har også vært mye nyboligutvikling i de eksisterende villastrøkene. Det gleder eiendomsmegleren.

– Jeg blir jo glad når jeg ser hvordan Ullerntoppen har utviklet seg. Før var jo området nesten bare preget av store eneboliger, men de tomtene har fått besøk av nye og mindre enheter. Så det er mye mer familievennlig profil på Ullerntoppen nå, for eksempel i Gregers Grams vei og Vesteråsveien. Det er så klart viktig å bevare stedets identitet, men jeg mener det er fint å åpne opp litt når et område er såpass ettertraktet. Ullerntoppen er blitt et sted for et bredere utvalg av befolkningen og det synes jeg er positivt for bydelen – det blir jo mye mer liv. Men jeg vet godt at ikke alle deler min begeistring, humrer André.

Det er trygt å investere i Ullern bydel

Kan boligprisene falle på Ullern? Det korte svaret er ja. Som for alle andre markeder.

Men André fastholder at Ullern bydel er et trygt sted å investere i. I 2013 ble det riktignok stopp i en periode og 2017 var et relativt rolig år, men i begge tilfeller vendte oppdriften fort tilbake. Eiendomsmegleren opplever at det er stor etterspørsel, særlig etter familieboliger, i Ullern bydel. Det er altså liten grunn til å frykte et isolert boligprisfall. Prisene kan falle hvis myndighetene hever renten, skattlegger utleiedeler eller strammer inn på folks låneevne, men det vil i så fall ramme hele boligmarkedet.

For dem som likevel vil ha litt ekstra trygghet når de investerer på Ullern, anbefaler André følgende:

– Jeg har ikke fasiten, men jeg skal gi deg to gode strategier. Enten kan du satse på en familiebolig med flest mulig fasiliteter, i et rolig strøk. Da kan du ikke trå feil. Alternativt kan du gå for et av de nye prosjektene, for eksempel på Lilleaker. De har en relativt høy kvadratmeterpris, men de ligger såpass sentralt at jeg forventer en hyggelig utvikling der også. Dette markedet blir nok aldri mettet – vi blir jo eldre, smiler megleren.