Hvordan defineres et soverom?

Det enkle svaret er å finne fram de godkjente bygningstegningene som ligger arkivert hos plan- og bygningsetaten i kommunen. Plantegningen gir deg informasjon om hva som er rommets godkjente bruksområde.

(Bilde: Oslo Kommune)

Det vanskelige svaret er når det ikke finnes noen bygningstegning, eller tegningen er uklar/mangler romdefinisjoner, eller romdefinisjonen gir ingen klare svar. Vanligvis er dette kjellere og loft i eldre hus og bygårder, men det kan også være enkeltstående rom i leiligheter.

Seksjoneringsplantegninger (eldre enn 2018) og plantegninger fra takstmann sier ingenting om hva kommunen har tillatt som rommets bruksområde. De sier kun noe om hva bruken var på et tidspunkt.

Har kommunen godkjent et soverom på et tidspunkt hvor bygningsreglene var annerledes enn i dag, er det fortsatt et godkjent soverom. Selv om det har kommet strengere krav til senere. Byggesaksreglene har variert over årene med kravene til romstørrelse, rømningsvei og vindusstørrelse. For å illustrere er det i dagens regelverk (TEK17) ikke krav til en minimumsstørrelse på et soverom, men kun at rommet skal være «tilpasset sin funksjon.» I 1985 var det derimot volumkrav på minst 15 kubikkmeter.

Uten søknad er det lov å endre innredning og bruken av et rom fra kjøkken til stue til soverom til baderom, for disse er alle innenfor kategorien godkjent for varig opphold. Det som krever søknad til kommunen og tillatelse er å gjøre om en bod til et soverom. Dette kalles bruksendring. Se illustrasjonen fra DIBK under som viser forskjellen på de 2 kategoriene som krever søknad hvis du vil bruksendre mellom disse 2 forskjellige kategoriene. Endring innenfor en og samme kategori krever ikke søknad;

Veldig mange erstatningssaker dreier seg om nettopp dette – at markedsføringen ikke gir god nok informasjon manglende bruksendring, og at dagens bruk er i strid med opprinnelig godkjenning.

Antall soverom i søkepreferansene på Finn.no og i salgsoppgaven skal bestå av godkjente soverom på markedsføringstidspunktet ifølge Veilederen for markedsføring av fast eiendom, pkt. 3.6 utgitt av Forbrukertilsynet. Dette skal gjøre det enklere å søke opp og å sammenligne like boliger i markedet. Av veilederen følger det også at bilder i bildekarusellen skal merkes med tekst hvis de er innredet som soverom, men ikke godkjent for dette.

I den aktuelle mediesaken var det særlig vindusstørrelsen, sammenholdt med at rømningsveien via. dør til felles gang var blokkert, som ble påpekt som åpenbare villedende opplysninger. Imidlertid kan det ikke utelukkes at rommene var godkjent til varig opphold utelukkende pga. vindusstørrelsen, fordi dette potensielt kunne vært godkjent på et tidspunkt med andre krav enn i dag. Når vi vet at leiligheten ble bygget i 1896 måtte det derfor nødvendigvis foreligge senere godkjennelser, bruksendringer, byggesaker eller ferdigattester som dokumenterer en godkjent bruk før rommene kunne markedsføres som soverom.

Slik vi forstår ny markedsføring, hvor rommene i underetasjen etter en ny vurdering ble definert til rom som ikke er godkjent for varig opphold (og tatt ut som tellende soverom), er dette basert på at rommene er definert som «Disponibelt Trimrom / Allrom» og «Gjesteværelse» i seneste godkjente plantegning fra 90-tallet. Med de forskjellige navnebegrepene på rom som brukes av ansvarlig søker, og som tillates av kommunen, åpner det for en god del skjønn om disse er innenfor eller utenfor rom for varig opphold. Det er heller ikke gitt at du vil få samme svar fra 2 forskjellige ansatte i kommunen. Allrom brukes f.eks. hyppig av arkitekter for kombinert stue og kjøkken som er godkjent for varig opphold, mens «disponibelt» heller mot at det ikke er ment for varig opphold - fordi dette benyttes hyppig på rom som pr. definisjon er boder. Derfor er det ikke alltid en enkel øvelse å avgjøre for megler. Plan- og bygningsetaten kan etter forespørsel avklare rommene status i forkant, og i etterpåklokskapens lys burde det vært gjort i dette tilfellet for å eliminere usikkerheten for interessentene, og markedsføringen burde fulgt dette fra første stund.

At det gjøres feil på dette feltet nå, og vil gjøres også i fremtiden, er helt sikkert. Det er ingen tvil om at dette er et område der meglerbransjen har forbedret seg kraftig de siste 5 årene, noe som henger sammen med skjerpede krav i eiendomsmeglerloven og den allerede nevnte veilederen til markedsføring. Allikevel må bransjen ta forbrukernes signaler på alvor – det er bare å lese kommentarene på siden til Garnes for å plukke eksempler, de fleste meglerkjedene har også selv erfart spørsmål og klager om temaet. Bransjen må bli flinkere til å formidle hvis det finnes en usikkerhet i byggesaksdokumentene fra kommunen og der det overhodet ikke finnes kilder som kan bekrefte/avkrefte forholdet. Alt er ikke sort/hvitt, og det er meningsløst å uttale seg skråsikkert hvis det finnes usikkerheter. Dette gjelder også i markedsføringen ut til forbruker.