Byggemåte

Grunnmur: Grunnmur av teglstein/naturstein til lastfordelende fundament/treflåte.
Yttervegger: Yttervegger i tømmer/laft konstruksjon utvendig kledd med stående panel.
Vinduer: 2-lags isolerglass i kjellervinduer. 1+1 lags glass i vinduer i 1. etasje. 2-lags isolerglass i terrassedør.
Takkonstruksjoner: Saltak i trekonstruksjon, tekket med taksten.
Terrasser: Felles terrasse og have i indre gårdsrom.
Gulvsystemer: Trebjelkelag isolert med stubbloftsleire.

Eiendommens tilstand

Ingen bemerkninger knyttet til tilstandsgrad 2.

TG2, avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig:
Veggkonstruksjon: TG ut i fra alder på konstruksjonen.

Innvendig:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er høydeforskjell som overgår dagens forskriftskrav. Denne høydeforskjellen har ingen betydning bruksmessig og er ikke til å unngå tatt i betraktning at konstruksjoner og materialer er fra ca. 1865.

Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Rom under terreng: Noe kapillært oppsug i grunnmuren.
Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Bad/vaskerom i u. etg.:
Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Bad i 1. etg.:
Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Udokumentert membrankonstruksjon. Eventuell garantitid er utløpt.

Tekniske installasjoner:
Vannledninger: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
Ventilasjon: NS 3600 angir at TG 0 og TG 1 kun kan benyttes der det er balansert ventilasjon.
Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg: Nyere elektrisk anlegg. Ikke sikkert fra hvilket år. Jordfeilautomater. Anlegget er ikke videre vurdert da takstmann ikke er sertifisert elektriker.

Konstruksjoner som ikke er blitt undersøkt:
Taktekking.
Takkonstruksjon/Loft.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger.
Sluk, membran og tettesjikt på bad/vaskerom.
Tilliggende konstruksjoner på bad/vaskerom.
Grunnmur og fundamenter.

Bebyggelse

Området er bebygget med eldre trehusbebyggelse sammen med nybygg. Meget sjarmerende, landlig og spennende/variert område. Bebyggelsen på Rodeløkka er oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig.

Tomt

Felles eiet tomt på 297 m². Meget pent opparbeidet med prydbusker, plen og trær. Bakgården fremstår som særdeles idyllisk på sommeren - et perfekt sted å nyte varme sommerdager. Felles "takterrasse" med gode solforhold.

Parkering

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Adkomst

Enkel adkomst med inngang fra portrom. Inngang til huset også fra flott, indre bakgård.

Oppvarming

Moderne peisovn i stue. Ellers elektrisk oppvarming. Varmekabler i hele kjeller, begge bad og i flislagt trapp. For øvrig panelovner

Selgers strømforbruk lå i 2022 på ca. 13 100 kWh.

Sameiet

Leiligheten er en del av Hammerfestgata 7 sameie. Sameiet består av 5 seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

Utført vedlikehold/oppgraderinger i sameiet:
Underlag på felles terrasse/veranda er blitt forsøkt reparert, da det er lekkasje inn i noen av bodene under. Dette er forsøkt utbedret internt i sameiet. Det ble meldt i vinter at det hadde vært antydninger til lekkasje i fjor høst. Videre saksgang er uviss.
Callinganlegget er blitt utbedret.

Det ble satt opp brannstiger på begge bygg i 2017.
Fasadene, terrassen og bodene ble malt av malerfirma (Bergstrøm) i regi av sameiet i 2014.
Oppgradering av fasade med etterisolering, vindsperre, ny kledning, maling (2007).
Drenert på fremsiden og baksiden av Hammerfestgata 7 b (2010).
Stigeledninger mellom husene skiftet (2010).
Oppganger pusset opp (2011).
Ny, felles varmtvannstank (2010).
Tak oppgradert med ny takstein (1996).

Styreformann kan kontaktes direkte for ytterligere spørsmål.

Medlemskap i Rodeløkka Vel (frivillig) koster kr 300 pr år for husstanden. Dette gir blant annet rimelige priser på leie av det koselige Velhuset på Rodeløkka.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Innvendig oppbevaring med stor hems. Gulvarealet på ca. 13 m² gir meget verdifull lagringsplass, men arealet er ikke måleverdig da takhøyden er 1 meter. Seksjonen disponerer 1 sportsbod ute (under felles terrasse) på ca. 6 m². I tillegg bod på loft i nabobygg (lav takhøyde med ca. 7 m² gulvareal).

Matrikkel

Gnr. 227 bnr. 212 snr. 1 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

String-hyller og String-skrivebord i stue, lysekrone i stue og String-hylle på soverom medfølger ikke i handelen.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1986/35237-1/105 Bestemmelse om vannledn.
12.06.1986
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:227 Bnr:210
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:227 Bnr:210 Snr:1
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:227 Bnr:210 Snr:2
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: 0301-227/212
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Overenskomst mellom eiere av Hammerfestgata 5 og Oslo kommune v/ Hammerfestgata 7, knyttet til vannledninger og vedlikehold og reparasjon av dette.

2003/5172-1/105 Best. om adkomstrett
28.01.2003
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:227 Bnr:210 Snr:1
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:227 Bnr:210 Snr:2
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra begge parter, samt Plan -og bygningsetaten
Overført fra: 0301-227/212
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Avtale knyttet til adkomst over kommunal eiendom, inngått mellom Oslo kommune som grunneier og øvrige hjemmelshavere som rettighetshaver. Avtalen omfatter blant annet rett til gangadkomst og vedlikehold, mm.

2003/18760-1/105 Seksjonering
28.03.2003
opprettet seksjoner: snr: 1
formål: Bolig
sameiebrøk: 50/258

Meglers kommentar: Seksjonering omfatter sammenslåing av leiligheter, innredning av bad og wc mm.

2011/95671-1/200 Resek/tilleggssek
04.02.2011
nye seksjoner: snr: 5
formål: Bolig
tillegsdel: Bygning
sameiebrøk: 55/341

seksjonsameieandeler:
snr: 1
formål: Bolig
sameiebrøk: 78/341

Meglers kommentar: Reseksjonering omfatter ny seksjon til boligformål (fra fellesareal) - nå snr. 5, del av fellesareal (boder) på loft legges som tilleggsareal til snr 1-5, del av fellesareal (uteboder) legges som tilleggsareal (bod) til snr 1-4, samt del av fellesareal (kjeller) legges som tilleggsareal til snr. 1. Sum nevner øker.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Ingen langsiktig gjeld i sameiet.

På grunn av generell økning i kostnader vil en av sakene på generalforsamlingen være å forbedre den økonomiske situasjonen i sameiet. Et mulig utfall vil kunne være økte felleskostnader, uten at dette har blitt behandlet og vedtatt per nå.

Andel formue

Andel formue utgjør kr 10.652,- pr 31.12.2022.

Regnskap

Regnskap for 2021 viser et underskudd på kr. 3 407,-.
Budsjett for 2022 var på kr. 23 701, og for 2023 på kr. 241 948,-.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Anna Aurora Orlin
Rasmus Johan Nybø

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 834 734,- pr. 31.12.21.
Formuesverdi som sekundærbolig kr. 6 605 042,- pr. 31.12.21.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning ihht kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet. Utleie skal registreres hos styret/forretningsfører. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

Ferdigattest/brukstillatelse

Kjelleren var opprinnelig et næringslokale (skraphandel), men ble i 2010 bruksendret til bolig. Bruksendringen omfatter også loftsboder (til bolig som del av leilighetene). Ferdigattest for bruksendringen datert 09.12.2011 foreligger, vedlagt salgsoppgaven.
Piper ble rehabilitert 2023, og ferdigattest datert 29.03.2023 ligger vedlagt salgsoppgaven.

Bygningen ble opprinnelig oppført i 1865. Megler har undersøkt med kommunen og det har ikke latt seg fremskaffe ferdigattest, og dette er ikke uvanlig i forhold til oppføringstidspunktet på bygningsmassen.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning

Regulering

Eiendommen ligger på felt A - spesialområde bevaring - en tomt regulert til byggeområde for boliger med gjeldende reguleringsplan S-3026, vedtaksdato 14.12.1988. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.

Tomt V - nabotomt, er regulert for offentlig bygning (barnehage).

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak (Oslo mot 2030 sak.nr. 262). Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

I kommuneplanen er følgende inntatt:

Arealformål:
-Bebyggelse og anlegg, nåværende.

Hensynssone:
- H190_2 - Andre sikringssoner (restriksjoner for anlegg i grunnen).

Kulturminnevern:
- Avgrensning indre by.
- Områder regulert til bevaring.

Støysoner:
- Avvikssone (regionkjerne - regional korridor).
- Veg, gul sone.

Eiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17, med flate: Områdeavgrensning for indre Oslo. KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedelplanen ved å benytte følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879.

Eiendommen er regulert til bevaring etter plan- og bygningsloven, som enkeltminne og lokalitet. Det kan derfor være vanskelig å få gjennom endringer på tak og fasade.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ingen.

Odelsrett

Ingen.

Forkjøpsrett

Ingen.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,8% inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 14.900,-og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361