Er bygningssakkyndig nødt til å bore hull i veggen min?

Er bygningssakkyndig nødt til å bore hull i veggen min?

Nye regler krever at bygningssakkyndig borer hull i baderomsveggen på jakt etter fukt før boligen skal selges. Hvordan gjøres hulltaking i praksis, og blir veggen fin igjen etterpå?

Vi har sett en økende bruk av tilstandsrapporter det siste tiåret, et tydelig tegn på at både kjøper og selger ser det som en viktig del av boligsalgsprosessen. Men det har ikke vært krav til hva den skal inneholde før nå.​


Skrevet av Redaksjonen

Gjennom den nye forskriften til avhendingsloven har det kommet minstekrav til hva tilstandsrapporten skal inneholde – hvis du velger å bruke den. For den er ikke obligatorisk.

– Ved alle «vanlige» salg gir det mening å benytte seg av en slik rapport. Men skal du for eksempel selge en tomt, en tilnærmet ny bolig, eller et rivningsobjekt gir det ikke særlig mening å ha krav om en obligatorisk tilstandsrapport, sier kvalitetssjef og advokat Mats Aamodt hos Sem & Johnsen.

Kvalitetssjef og advokat Mats Aamodt hos Sem & Johnsen.

i

« Hva er en bygningssakkyndig? En bygningssakkyndig tilsvarer det som før ble kalt en takstmann. Den bygningssakkyndige vurderer boligen din ut ifra hva som kan forventes av en bygning på samme alder og type. Du kan selv velge hvilken bygningssakkyndig du vil bruke. Vi anbefaler at du bruker en som er sertifisert takstmann, og som er skolert i forskriften til ny avhendingslov fra 1. januar 2022.

Hva er hulltaking på baderom? Ny forskrift til avhendingsloven krever at bygningssakkyndig skal bore et hull på 73 mm i diameter for å måle og undersøke om det er fuktskader. Hullet skal tas på et lite synlig sted, men i et område det erfaringsmessig vil være størst risiko for fukt. Det vil aldri gjøres hulltaking direkte på flis. »

Dette sier forskriften:

«For å undersøke om våtrommet har en fuktskade som definert i den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for fuktsikker bygning, skal den bygningssakkyndige bore et hull på minimum 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden. Den bygningssakkyndige skal måle fukt og undersøke om det er symptomer på fuktskade. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg. Hullet skal plomberes forsvarlig»

Med andre ord så skal den bygningssakkyndige bore i veggen din for å lete etter fukt, men det skal gjøres på et lite synlig sted og hullet skal lukkes i etterkant.

Først et lite hull akkurat gjennom gipsen/panelen, hvor man sjekker med en tynn skrutrekker om det er noe rett bak. Foto: Jon Ugland

Hvordan gjøres hulltaking på våtrommet?

bygningssakkyndig skal bore et inspeksjonshull i konstruksjonen mot våtrommet. Men hvor skal det bores og vil det se pent ut etterpå?

– Her vil bygningssakkyndig se på hvilken del av våtrommet som har størst belastning, og finne riktig sted å bore for å vurdere risikoen for fuktskader. Det er ikke krav til å bore på utvendig vegg, og heller ikke fra naboens leilighet hvis én eller flere vegger på badet ditt grenser mot nabo. Med andre ord kan det i disse tilfellene føre til at kravet om hulltaking ikke blir mulig å innfri, og da bortfaller kravet, sier Aamodt.

Man fortsetter med hullboret slik at man kommer akkurat gjennom gips/panel. Det kan være trekkerør til elektrisk eller vann bak, så vær forsiktig. Foto: Jon Ugland

Vår erfaring er at de fleste boligeiere godtar hulltaking, men det er greit å vite at du ikke er nødt om du ikke vil. I så fall er prisen du risikerer å måtte betale skeptiske kjøpere, kritiske spørsmål og en lavere pris på boligen din.

Du kan altså si nei til hulltaking, men da må det oppgis grunn i rapporten. bygningssakkyndig har mulighet til å registrere fukt på andre måter også. Hulltaking skal gjøres når behovet er der, men det må ikke gjøres i alle boliger.

Forhåpentligvis treffer man ikke stender. For å unngå dette kan man banke litt lett for å finne en hul lyd, eller bruke apparat som varsler. Foto: Jon Ugland

Hva innebærer en forsvarlig plombering?

Forskriften nevner at hullet skal plomberes forsvarlig. For de fleste betyr dette at hullet lukkes med et plastlokk. I praksis vil hullet i etterkant fungere som en inspeksjonsluke for fremtidige besøk av bygningssakkyndige, eller som et naturlig sted for eier å undersøke hvis det er mistanke om fuktighet eller utett bad på et senere tidspunkt. Så hullet vil være mer enn for kun én gangs bruk.

Som regel vil bygningssakkyndig velge et sted som er lite synlig, som i en list, inne i et skap eller bak en dør. Det hele er ganske fort gjort. Selve plomberingen vil ikke være mer prangende enn en rund stikkontakt, og myten om at det vil være åpent hull eller «sår» i veggen, kan vi avlive med en gang.

Når hullet er klart måler man etter fukt, i tillegg til at man ser og lukter. Foto: Jon Ugland

Hulltaking kan unngås

Etter en nærmere vurdering kan bygningssakkyndig beslutte at det ikke er nødvendig med boring dersom selger har god dokumentasjon (fakturaer, sertifikater/bekreftelser fra håndverkere) på legging av membran etc. bygningssakkyndig vurderer fra sak til sak om dokumentene du som eier har lagt frem er gode nok til å unngå hulltaking og til å gi en god tilstandsgrad.

– Tanken er at det ikke skal være mer fremtredende enn andre installasjoner på veggen, og om det gjøres som tiltenkt vil det ikke være dominerende i interiøret. Og skulle bygningssakkyndig være så uheldig at han borer hull i noe, skal denne ha en forsikring som dekker dette, beroliger Aamodt.

Ingen grunn til å svette over avhendingsloven

Den nye avhendingsloven har ført til at flere boligselgere er bekymret for om de sitter på tilstrekkelig kunnskap og dokumentasjon om egen bolig. Vi tenker at loven egentlig er en fordel, både for kjøper og selger. Det er altså ingen grunn til å svette over de nye reglene. Tvert imot så har altfor mange stått i konfliktfylte eiendomstransaksjoner frem til nå. Den nye avhendingsloven er derfor et etterlengtet tiltak, slik vi ser det.

Og selv om de strengere kravene til hva som skal med i rapporten har ført til en noe høyere pris på tilstandsrapporten enn tidligere, så vil det fortsatt være en billig forsikring mot ressurskrevende konflikter og potensielle erstatningskrav.

Man setter på lokk når man er ferdig. Foto: Jon Ugland

Vi er eksperter på boligsalg

Sem & Johsen har mer enn 40 års erfaring i å megle eiendom. Er du på jakt etter ny bolig, eller har en bolig å selge? Vi hjelper deg å gjøre prosessen så vellykket som mulig.

Liste med 1 menneske