Hva betyr tilstandsgradene i taksten?

Ved et boligsalg skal det medfølge en tilstandsrapport som beskriver boligens standard og tekniske tilstand.

En tilstandsrapport er mer detaljert og grundig enn «de gamle» takstrapportene, og er hovedregelen i dag etter at avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 2022. Tilstandsrapporten tilfredsstiller de nye og strengere kravene til innhold ved omsetning av brukte boliger.

Tilstandsrapporten utarbeides av en bygningssakkyndig (tidligere «takstmann») som gjennomfører en befaring der hele boligen tas nærmere i øyesyn. Les mer om hva en tilstandsrapport er her.

I rapporten kategoriserer den bygningssakkyndige tilstanden på forskjellige punkter: våtrom, ventilasjon, overflater, kjøkken, rør, varmtvannsbereder, tak, yttervegger, balkonger, rom under terreng, drenering, elektrisk anlegg vinduer og dører osv.

– Bygningssakkyndige setter en tilstandsgrad som forteller kjøper hva som er boligens «svake punkter», som interessenter bør være særlig oppmerksomme på. Dette kan være punkter som har behov for reparasjoner eller oppgraderinger i nærmeste fremtid, sier Anne Hellebostad Causevic, partner og eiendomsmegler i Sem & Johnsen.

Dette betyr tilstandsgradene

Bygningssakkyndige kan bruke fire tilstandsgrader: TG0, TG1, TG2 og TG3. Her forklares hva de forskjellige tilstandsgradene betyr:

TG0: Ingen avvik/Ingen symptomer

Den beste tilstandsgraden, der bygningssakkyndige ikke har noen merknader. Ingen slitasje, alt forventes å være nyere – og uansett under fem år. Dokumentasjon på fagmessig utførelse er vist frem der dette er pålagt eller regnes som nødvendig (f.eks. for bad).

TG1: Mindre eller moderate avvik/svake symptomer

Teknisk er alt i orden, men noe slitasje/bruksslitasje er sett. Ingen tiltak er nødvendige.

TG2: Vesentlige avvik/middels kraftige symptomer

Her vil det enten handle om at det er kort gjenværende brukstid på bygningsdelen, f.eks. på baderom, vinduer, ytterdør, som alle har en beregnet «levetid», før de erfaringsmessig uansett må skiftes ut. Det kan også handle om at bygningsdelen har skader, eller symptomer på skade, at noe ikke fungerer som det skal, eller at bygningsdelen har feil utførelse, eller at det ikke kan påvises dokumentasjon på fagmessig utført arbeid selv om bygningsdelen er ny. Kjøper må normalt sett regne med å gjøre tiltak i nær fremtid, eller følge godt med på om bygningsdelen får sterkere symptomer. Dette kan modifiseres ved nærmere vurdering av bygningssakkyndig, så les disse punktene godt.

TG3: Store eller alvorlige avvik/kraftige symptomer

TG3 innebærer store/alvorlige avvik, og det er snarlig behov for tiltak, da bygningsdelen ikke lenger tjener til formålet. Vanligvis er det påvist funksjonssvikt, og/eller det er avvik fra gjeldende bygningsforskrifter. Bygningssakkyndige må i tillegg angi utbedringskostnad når TG3 tildeles, slik at interessenter er klar over hva det vil koste å sette bygningsdelen tilbake til normal, forventet stand.

I tillegg finnes TGIU, som indikerer at bygningssakkyndige ikke har undersøkt denne delen av boligen. Det kan være dersom taket av sikkerhetsmessige grunner ikke lar seg befare, eller at det ikke er mulig å komme seg inn i krypkjeller eller lignende.

Viktig å lese bygningssakkyndiges kommentarer

Takstmannen vil i tilstandsrapporten kommentere funnene han gjør, og bemerke hva som er problemområdene (gjelder for TG2 og TG3).

– Det er et must å lese bygningssakkyndiges kommentarer i tilstandsrapporten grundig. TG2 behøver ikke bety at det første man må gjøre er å pusse opp eller bytte ut bygningsdelen det gjelder. Det er ikke unormalt at en bruktbolig får TG2 på en del punkter, dersom boligen ikke er totalrenovert ganske nylig.

– Til boligselger vil jeg råde om å få inn bygningssakkyndige på et tidlig tidspunkt, fordi det kan hende det er veldig enkelt å rette opp i feil eller svakheter han påpeker. Det er fort gjort å gjøre enklere og små operasjoner som å sette på manglende rekkverk i trapp, tette sprekker i fugen rundt kjøkkenvasken, kjøpe nytt brannslukningsapparat, eller feste dusjdøren skikkelig til veggen, sier Causevic. Dette kan gi færre negative anmerkninger og bedre tilstandsgrader, fordi forskriften noen steder er kategorisk på skillet mellom tilstandsgradene.