Kjøpe bolig for utleie?
Dette bør du vite om du skal kjøpe en sekundærbolig å leie ut.
- Det skjer ganske ofte at jeg treffer folk på visning som er ute etter å kjøpe noe de skal leie ut. Som regel handler det om at de ønsker å kjøpe noe som skal leies ut noen år, inntil barna er blitt så store at de flytter inn, eller inntil de selv er klare for å selge eneboligen og flytte inn i noe mer lettvint, sier Hans Christian Freberg, eiendomsmegler i Sem & Johnsen.
Sem & Johnsen lager ofte utleievurderinger til boliger de selger. De utarbeides av Sem & Johnsen Boligutleie, som består av et knippe svært erfarne utleiemeglere.
- Slike utleievurderinger lager vi stadig vekk. De legges ved i salgsprospektet, og gir kjøperne nyttig informasjon om boligens utleiepotensial, sier Ola Sisselberg i Sem & Johnsen Boligtleie.
Han har følgende tips til type bolig som er attraktiv på utleiemarkedet:
- Det er størst etterspørsel etter toromsleiligheter som ligger sentralt til, eller i et område med god offentlig transport inn til sentrum. Det er enklest å leie ut boliger som har alt av hvitevarer, men ellers er umøblerte.
- Kontrakten signeres for tre år, med ett års bindingstid. Jeg vil anbefale å bruke en profesjonell utleiemegler. Da vet man at lover og regler blir fulgt, og at det blir et ryddig leieforhold. Dette er også grunnen til at relocation-firmaer, ambassader og bedrifter som leier på vegne av ansatte bruker utleiemegler. Dette er attraktive leietakere for den som skal leie ut boligen, sier Siselberg.
VIKTIG Å VITE NÅR DET GJELDER KJØP AV UTLEIEBOLIG:
Vurdér målgruppen
Ser du for deg å leie ut til studenter, er heis, peis og balkong mindre viktig enn beliggenhet og antall soverom.
- Da bør du fokusere på beliggenhet i forhold til studiesteder og offentlig transport. Og antall soverom. Studenter trenger ikke heis og garasje, men er opptatt av sentral beliggenhet, sier Freberg.
- Kjøper du en to- eller treroms med heis, garasje og balkong, er den attraktiv for et par i jobb, eller noen som har skilt seg. Da er ikke sentral beliggenhet nødvendigvis så viktig.
Husk dokumentavgiften
Ved kjøp av en selveiet bolig, skal det betales dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen i omkostninger.
- Det kan ta tid å «spare inn» denne kostnaden. Ved salg tilkommer i tillegg salgsomkostninger, så det anbefales å ha et lenger tidsperspektiv ved kjøp av bolig for utleie, sier Freberg.
Les også: Hva er dokumentavgift
Sjekke om det er lov å leie ut
Dette gjelder for borettslag og aksjelag. Som regel må man selv bebo leiligheten i ett år, før man får tillatelse til å leie ut i tre år.
- Noen få borettslag tillater utleie fra begynnelsen av. I så fall er dette det beste kjøpet, for da slipper du dokumentavgift, sier Freberg.
Sjekk byggets tilstand
Ved kjøp i nyere bygg er du sikret lave og mer stabile fellesutgifter. I eldre bygg kan det komme vedlikeholdskostnader som øker fellesutgiftene.
- Plutselig må taket tas, soilrør skiftes ut og så videre. Dette er ting som man må ta med i regnestykket om man kjøper i et eldre bygg, sier Freberg.
Ta høyde for inn- og utflytning
Banker beregner gjerne at du får inn leieinntekter for 11 måneder av årets måneder. Det er fordi leietakere flytter ut, og da tar det gjerne litt tid å finne nye.
- At leiligheten står tom i lengre perioder er noe man normalt unngår om man bruker utleiemegler, og er villig til å tilpasse seg markedet, sier Sisselberg.
Skatteregler for boligutleie
Når du leier ut en bolig du ikke selv bor i, må du skatte 22 prosent av leieinntektene fra første krone. Du kan imidlertid trekke fra utgifter du har hatt ifm. utleie, som for eksempel kommunale avgifter, eiendomsskatt, kostnader til strøm, oppvarming og renhold, annonsering, bruk av utleiemegler, forsikring og nødvendig vedlikehold.
- Les mer om skattereglene for boligutleie hos Skatteetaten
Skatteregler ved salg av utleiebolig
Skal du selge utleieboligen, må du skatte 22 prosent av gevinsten. Imidlertid er gevinsten skattefri om du selv har bebodd boligen i ett av de siste to år ved salgstidspunkt.
- Derfor bør du helst finne en bolig som har en beliggenhet og er av en type du fint kan bo i ett år selv, slik at du slipper gevinstbeskatning, sier Freberg.
Merk at dette ikke gjelder om du leier ut flere boliger og at utleievirksomheten er å regne som næring. Da vil boligsalget regnes som salg av næringsvirksomhet, og beskattes høyere.
- Les mer om skattereglene ved salg av utleiebolig hos Skatteetaten