Ny avhendingslov fra 2022 – dette må du vite

Etter å ha tjenestegjort i nærmere 20 år endres avhendingsloven fra 1. januar 2022, og muligheten til å selge boligen med den generelle ansvarsfraskrivelsen «som den er», skrotes for denne gang.

Det vil fortsatt være mulig å gi opplysninger om bestemte forhold ved eiendommen selger kjenner til, og som dermed ikke vil utgjøre en opplysningssvikt – eller et avvik fra eiendomshandelen. Et eksempel på dette kan være et tak som lekker eller varmekabler som ikke fungerer. Gir selger tilstrekkelig klare opplysninger om dette, vil ikke kjøper kunne anføre dette som mangler ved eiendommen. Fordi det vil anses som en del av avtalen/kjøpekontrakten og de forutsetningene kjøpekontrakten inngås under.

Til tross for at mye forblir som før, er det likevel klart at lovendringen stiller større krav til alle parter.

Mer tidkrevende prosess for selger og kjøper

En konsekvens av lovendringen er at selger bør bruke mye mer tid enn før på å gi konkrete og dekkende opplysninger av sine erfaringer med hele eiendommen, også tomt, regulering, bruksretter mv. Særlig er det avvik fra normal stand/bruk og andre sider som det er antatt at en kjøper kan reagere negativt på det er viktig å opplyse om.

På den andre siden må kjøper lese alle sider av salgsdokumentasjonen svært nøye og benytte mer tid på å sette seg inn den bestemte eiendommen som er til salgs. Konsekvensen av å gå glipp av sentrale opplysninger vil være større for kjøper enn før lovendringen.

Takstmann blir «bygningssakkyndig»

Takstmann får ikke bare ny tittel, «Bygningssakkyndig», men må også lage en grundigere rapport som skal dekke alle sider ved boligens tekniske tilstand.

Megler må sørge for at all viktig informasjon fra tilstandsrapporten blir løftet frem i markedsføringen og salgsoppgaven, og formidle dette på en forståelig måte.

Så blir spørsmålet hvordan de forskjellige forbrukerne skal forholde seg etter 1. januar, og hva de særlig bør være obs på?

Slik bør selger og kjøper forholde seg til den nye loven:

Selger bør tegne boligselgerforsikring

Selger vil i sin i relasjon til kjøper være ansvarlig for feil i tilstandsrapporten, fordi selger og kjøper er kontraktsmotparter. Det gjelder alle former for feil – uriktige opplysninger, arealoppmåling m.m. Derfor er det større fare for at flere feil vil bli meldt selger, før domstolene har skapt retningslinjer som sier noe om presisjonsnivået for hva som blir mangler eller ikke. Av den årsak anbefaler vi å tegne boligselgerforsikring slik at dette blir håndtert og vurdert på en god måte.

Det er vedtatt en egenandel på kr 10.000,- som blir fratrukket kjøpers eventuelle rett på et prisavslag. Det er ikke en «minsteterskel» for mangler, men indirekte får det betydning ved at enkeltstående kostnader under kr 10.000,- ikke utgjør en mangel. Imidlertid er det heller ikke slik at alt over kr 10.000,- blir en mangel – da må forventet tilstand, slitasje, opplysninger i salgsdokumentene o.l. først vurderes.

Meglers rolle blir enda viktigere

Selger og kjøpers viktigste samarbeidspartneren blir uansett eiendomsmegleren som skal balansere partenes interesse, og formidle nøytral informasjon av betydning for begge. Alle våre meglere har profesjonell kursing i håndtering av lovendringene og kravene til nye forskrifter.