Nye arealbegreper

P-rom + S-rom = BRA-i

Det som tidligere var P-rom/S-rom inngår nå begge i BRA-i, som er forkortelsen for internt bruksareal. Bygningssakyndig skal ikke lenger skille på rommets bruk, men innta alle oppholdsrom, garderober, lagringsrom og innvendige boder i BRA-i. Betegnelsen BRA-i skal derfor isteden reflektere de kvadratmeterne eiendommen har til intern og eksklusiv bruk.

Eksterne bruksareal, BRA-e

Et viktig unntak fra BRA-i, er arealer eiendommen disponerer eksklusivt, men som er fysisk atskilt fra hoveddelen med egen inngang. Så hvis eiendommen har en kjellerstue med egen inngang utenfra (og uten dør/gjennomgang til hoveddelen) betegnes dette som BRA-e – eksternt bruksareal. Er kjelleren derimot en selvstendig boenhet, skal arealet oppgis som BRA-i. Er kjelleren en hybel med dør/gjennomgang/trapp til hoveddelen skal arealet oppgis som BRA-i.

BRA-e omfatter også annekser, garasjer og eksterne boder med inngang fra fellesarealer, typisk kjellerbod eller loftsbod til en leilighet som er i 3. etasje. Nytt er det at boder skal måles opp av bygningssakkyndig, og at også disse kvadratmeterne skal inntas som BRA-e.

Innglasset balkong – BRA-b

Tidligere har det vært sprikende praksis om den innglassede balkongen skal inntas som P-rom eller S-rom. Når de innglassede balkongene nå har fått en egen betegnelse i BRA-b er målet at det skal være ryddes opp i denne uklarheten.

BRA

Eiendommen får et totalt bruksareal (BRA) hvor de 3 over; BRA-i, BRA-e og BRA-b legges sammen. Dette skal gi eier en forståelse av hvor mange kvm eiendommen totalt disponerer.

Terrasse og balkonger, annet åpent areal etc.

Grovt sagt vil «arealer uten tak og vegger» - balkonger, plattinger mv. aldri bli inntatt i bruksarealene. Bygningssakyndig kan måle balkongen og innta den i arealoversikten som TBA, men disse kvadratmeterne teller ikke med i BRA.

Eiendommer med skråtak/kneloft

For eiendommer som har skråtak, eller områder under 190 cm i høyde, skal bygningssakkyndig måle opp gulvareal. Slik kan markedet orientere seg om hvor stort gulv eiendommen har til disposisjon. Dette kalles GUA – gulvareal. Områdene som er under 190 cm kalles ALH, og legges sammen med BRA for å få GUA. Dette vil være særlig relevant for de typiske loftsleilighetene, hvor selger vil ha et ønske om å fremheve gulvarealet - utover kun internt bruksareal.

Sammenligning P-rom og BRA-i

For leiligheter som disponerer ekstern bod vil BRA dermed omfatte både leilighet og bod, og det vil være mest relevant å se på BRA-i for å sammenligne med «gamle P-rom.» Merk dog at evt. innvendige boder må trekkes fra, siden disse tidligere var klassifisert som S-rom.

For hus er det særlig husene med rom/etasjer med inngang fra utsiden, at BRA-i kan være en del mindre enn «gamle» P-rom. Her gir det lite mening å sammenligne gamle og nye tall, uten å ta høyde for at f.eks. kjelleren med inngang utenfra faller under BRA-e. I slike tilfeller vil total BRA ha større overføringsverdi.

Oppsummering

Til spørsmålet om hvilken betydning nye klassifiseringer får for den enkelte eiendom vil det, som det fremgår av sammenligningen over, være individuelt ut ifra hva eiendommen inneholder av rom og tilleggsarealer.

Prisstatistikken Eiendomsverdi lager basert på kvadratmeter vil også lide under dette en periode, hvor nye klassifiseringer vil gi større svingninger enn før. Verdivurderinger må nødvendigvis i større grad individualiseres ut ifra flere parameter enn kun kvm – både for leiligheter i byer samt fritidseiendommer og eneboliger i mer grisgrendte strøk.

Markedet og kundene må venne seg til å forholde seg til flere arealkategorier enn tidligere når eiendommens arealer skal opplyses, som etter all sannsynlighet blir en vanesak, og ingen radikal endring for de fleste. I tillegg til de opplyste arealene vil de andre faktorene som beliggenhet, antall soverom med mer fortsatt være styrende for den totale interessen til et eiendom.